別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 花巻 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   花巻 9-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　城石　雅彦   TEL.

鑑定評価額 650,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 花巻市二枚橋第４地割３番５ ②地積 　(㎡) 73,046   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1.5:1 工場 大規模工場が建ち並 ぶ内陸型の工業地域 南東12m市道、四方路 水道 花巻空港 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   550 ｍ、南   300 ｍ、北   800 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 300.0 ｍ、規模　　    60,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 花巻インターチェンジに近い 大規模工業団地 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 花巻空港駅西方 1.7km 法令 規制 （都） 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 内陸型の大規模工業団地として概ね熟成しており、利用状況は安定的で、格別の変動要因もないので、当分の間 は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県内内陸部の花巻市、北上市、金ケ崎町等の内陸型の工業地域一円で、需要者の中心は、工場・倉庫を 中心とする県内外の事業者等である。地域経済の低迷から工場地の不動産市況は弱含みであったが、近時の工場適地不 足による希少性から工場地の需要は回復傾向にある。周辺部での工場地の取引は少ないが、自用の取引が中心で、土地 値は坪３万円程度が需要の上限となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内の現況は大規模な自用の工場・事業所等で占められているため、収益還元法は適用できなかったが、需要の中心 は立地条件や利便性を重視した自用目的の取引であるので、取引の動向を反映した比準価格を重視し、周辺の地価公示 標準地の動向を踏まえ、近時の花巻市周辺部における工場地の不動産市場の推移・動向を十分に検討のうえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影 響により、依然として厳しい状況にあるが、 持ち直しの動きもみられる。 物流業等の県内進出の動きもあるが、立地選 好性が強く投資可能資金も限定的で、地価は 概ね横這い傾向で推移している。 特別の変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％