別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 花巻 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   花巻 5-4 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　小網　裕三   TEL.

鑑定評価額 5,810,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 花巻市東和町土沢５区４０５番 ②地積 　(㎡) 306   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:5.5 空地 小売店舗、飲食店等 の建ち並ぶ近隣商業 地域 南西9m県道 水道、下水 土沢 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 間口が狭い小売店舗等が建ち 並ぶ古くからの商業地域 街 路 幅員９ｍ県道が標準 交通 施設 土沢駅北西方 580m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 花巻市東和町の旧来からの中心商店街で、郊外の幹線道路沿いの大型商業施設等との競合により顧客流出が続き 、商況は衰退傾向となっている。地域内に変動要因は見られず、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は花巻市東和町内の旧来からの中心商店街等の商業地域一円で、需要者の中心は地縁的選考性を有する市内 の事業者等である。近隣地域は旧来からの商店街で、郊外の幹線道路沿いの商業施設等との競合やそれに伴う人口減少 の影響もあり、商況は衰退傾向となっている。このため、土地取引は低調に推移し中心価格帯は見い出しにくい状況と なっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用の店舗兼住宅が中心で、賃貸市場が成立しておらず、適切な賃貸事例が収集できないため、収益還元法の適用 は断念した。一方で、需要者の中心である事業者等は、類似不動産の取引価格等を重視して不動産取引を行う傾向が強 く、複数の取引事例から求められた比準価格は市場の実態を反映しており規範性が高い。以上より、本件では比準価格 を重視し、代表標準地から求めた価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　花巻 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,700 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [188.2] [100.0] 100 20,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅投資はプラス基調を維持する一方で、設 備投資は大幅な悪化となるなど、県内経済全 体では持ち直しの動きに足踏み感がみられて いる。 花巻市東和町の既存の商店街においては、人 口減少と郊外型商業施設等との競合もある中 、商況は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　 +15.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.0 ％  ％