別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 花巻 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   花巻 5-3 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　細川　卓   TEL.

鑑定評価額 7,460,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 花巻市石鳥谷町好地第１６地割１０６番１内 ②地積 　(㎡) 320   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ近隣商業地域 西16m県道 水道、下水 石鳥谷 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼住宅用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 各種店舗、事業所が建ち並ぶ 、旧来からの中心商業地域 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 石鳥谷駅北東方 650m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの中心商店街であるが、花巻市中心部の商業地域や花巻市石鳥谷町の路線商業地域への顧客流出により 商業繁華性は低下している。土地取引も少なく、地価水準は下落傾向のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層の店舗兼住宅用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は石鳥谷町内の商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する個人事業 者及び県内の中小法人等であり、県外資本の参入は全国規模の生鮮スーパーや薬局以外は見られない。花巻市中心部の 商業地域及び花巻市石鳥谷町の近郊の路線商業地域への顧客流出や近隣地域での後継者難等の要因により不動産需要は 低調である。土地取引は少なく、また、画地規模が様々なため、需要の中心となる市場価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自用の店舗又は併用住宅が利用の大半を占めており、貸店舗・貸事務所の収益物件は僅少で、賃貸市場は 未成熟な状態にある。従って、適正な賃料水準の把握が困難であることから、止むを得ず収益還元法の適用は見送るこ ととした。このような地域的特性を十分に考慮した結果、複数の取引事例から導出された比準価格を妥当なものとして 採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　花巻 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,700 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [165.3] [100.0] 100 22,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 花巻市の人口は微減、世帯数は微増。盛岡通 勤圏として見直されたが、隣接する紫波町の 住宅地の大量供給を受け、現在は需要供給と も落着いている。 顧客流出や後継者難等により、空洞化が進み 、新規投資も見られず、地価は下落傾向で推 移している。 標準地は標準的な規模、形状であり、地域内 において十分な競争力が認められる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  -8.0 その他　　　　　 +50.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％