鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

花巻 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	花巻（公） -401004	花巻市		建付地	（　）	不整形	西4m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
b	花巻（公） -401015	花巻市		建付地	（　）	台形	西16m国道、中間画地		（都）工業 (60,200)
c	花巻（公） -401021	花巻市		更地	（　）	ほぼ台形	北12m市道、西7m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	花巻（公） -408052	花巻市		更地	（　）	長方形	南6.5m市道、東6m、北6m、三方路		（都）１住居居住誘導区域 (70,200)
e	花巻（公） -408053	花巻市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		（都）近商居住誘導区域 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 10,229	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 86.4]	19,732	100 [ 52.6]	37,513	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	37,500
b	(　 ) 22,258	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	30,914	100 [ 80.0]	38,643		38,600
c	(　 ) 23,544	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	23,830	100 [ 61.3]	38,874		38,900
d	(　 ) 36,849	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	34,730	100 [ 87.4]	39,737		39,700
e	(　 ) 36,367	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	38,817	100 [ 100.2]	38,740		38,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -32.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +9.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,700 円／㎡]

花巻 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が入手できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,140,702	390,090	1,750,612	1,402,500	348,112	（　0.9719） 338,330	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	6,383,585 円　　　　（　 20,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

花巻 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	100.00	Ｓ1	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	306 ㎡	15.3 m x 20.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸しの平家建店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	100.00	100.0	100.00	1,915	191,500	2.0	383,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		191,500		383,000
								0

⑨年額支払賃料	191,500 円　×　12ヶ月　＝　 2,298,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,298,000 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 160,860 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,137,140 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	383,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,562 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,140,702 円　　　　（　 6,996 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	花巻（賃）　　　　-40855	1,770 ( 1,767)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,806	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,918 円/㎡　月額支払賃料（　 1,915 円/㎡）　基準階 1 F B
b	花巻（賃）　　　　-40872	1,963 ( 1,960)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,066
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

花巻 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	56,100 円	18,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	68,940 円	2,298,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 135,500 円	18,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.50 /1000
④損害保険料	28,050 円	18,700,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,700 円	18,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 390,090 円　（　　　　　　 1,275 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,700,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,402,500 円（　　　　　 4,583 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,140,702 円
②総費用	390,090 円
③純収益　①－②	1,750,612 円
④建物等に帰属する純収益	1,402,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	348,112 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	338,330 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,106 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,383,585 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
花巻 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

花巻 5-2

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　城石　雅彦

TEL.

鑑定評価額

11,500,000 円

１㎡当たりの価格

37,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	30,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	花巻市西大通り１丁目２０６番｢西大通り１－２１－３｣				②地積　(㎡)	306 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	1:1.5	店舗Ｗ2	低層店舗、営業所、一般住宅が混在する商業地域	南22m市道	水道、ガス、下水	花巻 420m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 100 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

花巻駅西口に近い区画整然と
した商業地域

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

花巻駅西方

420m

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

花巻駅西口に近い商業地域で、背後住宅地の熟成度が徐々に高まっており、今後の商業集積も期待される。その
ほかに格別の変動要因はなく、地価は概ね横這い傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 37,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は花巻駅西口に近い商業地域で、特に西大通り・材木町地区等の幹線道路沿いの商業地域との代替性が強く
、需要者の中心は地場の法人・個人事業者等である。日用品や飲食等の小規模な店舗が多く、幹線道路沿いの大規模店
舗等の出店、競合による中心部の商業圏域の分散が進んでいるが、背後住宅地の熟成度が高まっており、地価は概ね横
這い傾向で推移している。不動産取引は、新型コロナの影響もあり、中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。花巻市の中心部の商業地域であり、賃貸物件も存するが
、自用の建物が多く、自用目的の取引が中心で、今後の見通しも不確実で、賃貸市場は不安定であることから、収益価
格は参考に留め、自用目的での取引の動向を反映した比準価格を重視し、周辺の地価公示標準地との検討を踏まえ、近
時の花巻市における商業地の不動産市場の推移・動向を総合的に検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影
響により、依然として厳しい状況にあるが、
持ち直しの動きもみられる。

背後住宅地の集積が進み、住宅地における高
めの取引が目立ち、今後、商業地の地価にも
住宅地の価格上昇圧力が徐々に及んでいく可
能性がある。

特別の変動要因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

花巻 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	花巻（公） -408052	花巻市		更地	（　）	長方形	南6.5m市道、東6m、北6m、三方路		（都）１住居居住誘導区域 (70,200)
b	花巻（公） -408053	花巻市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		（都）近商居住誘導区域 (80,200)
c	花巻（公） -408063	花巻市		更地	（　）	長方形	西12m市道、中間画地		（都）商業都市機能誘導区域 (80,400)
d	花巻（公） -408071	花巻市		建付地	（　）	長方形	東16m市道、中間画地		（都）１住居居住誘導区域 (60,200)
e	花巻（公） -408072	花巻市		底地	（　）	ほぼ長方形	東18m国道、中間画地		（都）準工居住誘導区域 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,849	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	34,730	100 [ 90.2]	38,503	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	38,500
b	(　 ) 36,367	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	38,817	100 [ 98.6]	39,368		39,400
c	(　 ) 23,066	100 [ 85.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	27,136	100 [ 74.9]	36,230		36,200
d	(　 ) 31,212	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	31,212	100 [ 86.4]	36,125		36,100
e	(　 23,622) 33,745	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	35,521	100 [ 97.0]	36,620		36,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,700 円／㎡]

花巻 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,142,938	390,162	1,752,776	1,402,500	350,276	（　0.9719） 340,433	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	6,423,264 円　　　　（　 21,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

花巻 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
	100.00	Ｓ1	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	306 ㎡	15.3 m x 20.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗の１棟貸しの平家店舗。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	100.0	100.00	1,917	191,700	2.0	383,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		191,700		383,400
								0

⑨年額支払賃料	191,700 円　×　12ヶ月　＝　 2,300,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,300,400 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 161,028 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,139,372 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	383,400 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,566 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,142,938 円　　　　（　 7,003 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	花巻（賃）　　　　-40855	1,770 ( 1,767)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,770	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,920 円/㎡　月額支払賃料（　 1,917 円/㎡）　基準階 1 F B
b	花巻（賃）　　　　-40872	1,963 ( 1,960)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,066
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

花巻 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	56,100 円	18,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	69,012 円	2,300,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 135,500 円	18,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.50 /1000
④損害保険料	28,050 円	18,700,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,700 円	18,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 390,162 円　（　　　　　　 1,275 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,700,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,402,500 円（　　　　　 4,583 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,142,938 円
②総費用	390,162 円
③純収益　①－②	1,752,776 円
④建物等に帰属する純収益	1,402,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	350,276 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	340,433 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,113 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,423,264 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,000 円／㎡）