鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

花巻 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	花巻（公） -401015	花巻市		建付地	（　）	台形	西16m国道、中間画地		（都）工業 (60,200)
b	花巻（公） -408051	花巻市		建付地	（　）	長方形	西11m市道、中間画地		（都）商業都市機能誘導区域 (80,400)
c	花巻（公） -408053	花巻市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		（都）近商居住誘導区域 (80,200)
d	花巻（公） -408061	花巻市		建付地	（　）	不整形	東7m市道、中間画地		（都）商業都市機能誘導区域 (80,400)
e	花巻（公） -408062	花巻市		建付地	（　）	長方形	西12m市道、中間画地		（都）商業都市機能誘導区域 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,258	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	30,914	100 [ 77.6]	39,838	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	40,600
b	(　 ) 37,407	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	37,407	100 [ 93.1]	40,179		41,000
c	(　 ) 36,367	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	38,817	100 [ 96.7]	40,142		40,900
d	(　 ) 7,296	100 [ 60.0]	[ 100.0] 100	100 [ 50.0]	100 [ 91.8]	26,492	100 [ 66.7]	39,718		40,500
e	(　 ) 17,712	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 65.0]	100 [ 100.0]	27,249	100 [ 68.3]	39,896		40,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -26.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -33.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,800 円／㎡]

花巻 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,621,123	1,869,447	8,751,676	8,325,000	426,676	（　0.9446） 403,038	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	7,604,491 円　　　　（　 19,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

花巻 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	200.00	Ｓ3	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	393 ㎡	10.7 m x 36.5 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階の店舗、２～３階の事務所はそれぞれフロア貸し。

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

内階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	75.0	150.00	2,155	323,250	2.0	646,500
							0.0	0
2～ 2	事務所	200.00	80.0	160.00	1,959	313,440	2.0	626,880
							0.0	0
3～ 3	事務所	200.00	80.0	160.00	1,959	313,440	2.0	626,880
							0.0	0
～

～

計		600.00	78.3	470.00		950,130		1,900,260
								0

⑨年額支払賃料	950,130 円　×　12ヶ月　＝　 11,401,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 470.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,401,560 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 798,109 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,603,451 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,900,260 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,672 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,621,123 円　　　　（　 27,026 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	花巻（賃）　　　　-40872	1,963 ( 1,960)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,963	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,962 円/㎡　月額支払賃料（　 1,959 円/㎡）　基準階 2 F B
b	花巻（賃）　　　　-40879	1,373 ( 1,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,961
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

花巻 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	333,000 円	111,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	342,047 円	11,401,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 112,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 804,700 円	111,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.50 /1000
④損害保険料	166,500 円	111,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,869,447 円　（　　　　　　 4,757 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	111,000,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,325,000 円（　　　　　 21,183 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,621,123 円
②総費用	1,869,447 円
③純収益　①－②	8,751,676 円
④建物等に帰属する純収益	8,325,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	426,676 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	403,038 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,026 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,604,491 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
花巻 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

花巻 5-1

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　城石　雅彦

TEL.

鑑定評価額

15,600,000 円

１㎡当たりの価格

39,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	花巻市上町２１番｢上町４－２０｣				②地積　(㎡)	393 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3.5	店舗兼住宅Ｗ2	店舗、銀行等が混在する中心的商業地域	南20m市道、背面道	水道、ガス、下水	花巻 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 90 ｍ、南 70 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 36.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市内を代表する古くからの中
心商業地域

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

花巻駅南東方

1.2km

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

旧来の中心商店街であるが、郊外路線商業地域への顧客流出等により商業環境は劣化しており、地価は今後も弱
含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は花巻市中心部に位置する旧来からの代表的な商業地域で、特に上町・大通り・仲町地区等との代替性が強
く、需要者の中心は地場の法人・個人事業者等である。日用品や飲食等の小規模な店舗が多く、幹線道路沿いの大規模
店舗等の出店、競合による商業圏域の縮小から老舗の閉店等、商店街の空洞化が徐々に進んでおり、地価は下落基調で
推移している。不動産取引は、新型コロナの影響もあり、低調で需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。賃貸物件も存するが、自用の建物が多く、立地条件や利
便性を重視した自用目的の取引が中心で、今後の見通しも不確実で、賃貸市場は不安定であることから、収益価格は参
考に留め、自用目的での取引の動向を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、近時の花巻市におけ
る商業地の不動産市場の推移・動向を総合的に検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　奥州 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 38,700 円／㎡

[ 98.7]
100

100
[100.0]

100
[ 98.7]

[102.0]
100

39,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影
響により、依然として厳しい状況にあるが、
持ち直しの動きもみられる。

中心部の既存商店街の商環境の劣化が進んで
おり、新型コロナウイルス感染症の影響もあ
り、地価は下落傾向で推移している。

特別の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

花巻 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	花巻（公） -401015	花巻市		建付地	（　）	台形	西16m国道、中間画地		（都）工業 (60,200)
b	花巻（公） -401051	花巻市		更地	（　）	ほぼ台形	北12m県道、中間画地		（都）商業居住誘導区域 (90,400)
c	花巻（公） -401052	花巻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南19m市道、東6.5m、角地		（都）商業都市機能誘導区域 (90,400)
d	花巻（公） -408051	花巻市		建付地	（　）	長方形	西11m市道、中間画地		（都）商業都市機能誘導区域 (80,400)
e	花巻（公） -408062	花巻市		建付地	（　）	長方形	西12m市道、中間画地		（都）商業都市機能誘導区域 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,258	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	30,914	100 [ 81.1]	38,118	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	38,900
b	(　 ) 23,385	100 [ 70.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	36,117	100 [ 95.1]	37,978		38,700
c	(　 ) 32,347	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 85.9]	40,167	100 [ 100.0]	40,167		41,000
d	(　 ) 37,407	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	37,407	100 [ 94.1]	39,752		40,500
e	(　 ) 17,712	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 65.0]	100 [ 100.0]	27,249	100 [ 72.7]	37,481		38,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	売急ぎ	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,600 円／㎡]

花巻 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,715,470	1,872,485	8,842,985	8,325,000	517,985	（　0.9446） 489,289	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	9,231,868 円　　　　（　 23,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

花巻 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	200.00	Ｓ3	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	393 ㎡	10.7 m x 36.5 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階事務所のフロアー貸し。

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

内階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	75.0	150.00	2,255	338,250	2.0	676,500
							0.0	0
2～ 2	事務所	200.00	80.0	160.00	1,957	313,120	2.0	626,240
							0.0	0
3～ 3	事務所	200.00	80.0	160.00	1,920	307,200	2.0	614,400
							0.0	0
～

～

計		600.00	78.3	470.00		958,570		1,917,140
								0

⑨年額支払賃料	958,570 円　×　12ヶ月　＝　 11,502,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 470.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,502,840 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 805,199 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,697,641 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,917,140 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,829 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,715,470 円　　　　（　 27,266 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	花巻（賃）　　　　-40872	1,963 ( 1,960)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,963	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,960 円/㎡　月額支払賃料（　 1,957 円/㎡）　基準階 2 F B
b	花巻（賃）　　　　-40879	1,373 ( 1,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,923
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

花巻 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	333,000 円	111,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	345,085 円	11,502,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 112,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 804,700 円	111,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.50 /1000
④損害保険料	166,500 円	111,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,872,485 円　（　　　　　　 4,765 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	111,000,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,325,000 円（　　　　　 21,183 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,715,470 円
②総費用	1,872,485 円
③純収益　①－②	8,842,985 円
④建物等に帰属する純収益	8,325,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	517,985 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	489,289 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,245 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,231,868 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,500 円／㎡）