鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

花巻 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	花巻（公） -401022	花巻市		更地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	花巻（公） -401025	花巻市		更地	（　）	長方形	北8m市道、東6m、角地		（都）準工 (70,200)
c	花巻（公） -408007	花巻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北4m、北西2m、三方路		（都）１中専 (60,200)
d	花巻（公） -408021	花巻市		更地	（　）	不整形	北東6m私道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
e	花巻（公） -408060	花巻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西10m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,018	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	14,581	100 [ 90.3]	16,147	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	16,500
b	(　 ) 21,173	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	20,556	100 [ 127.3]	16,148		16,500
c	(　 ) 17,262	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.3]	17,210	100 [ 106.1]	16,221		16,500
d	(　 ) 15,160	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	15,469	100 [ 94.3]	16,404		16,700
e	(　 ) 16,514	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	16,350	100 [ 101.7]	16,077		16,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -16.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,500 円／㎡]

花巻 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	759,683	133,141	626,542	618,426	8,116	（　0.9692） 7,866	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	160,531 円　　　　（　 1,240 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

花巻 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	55.00	Ｗ1	55.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	160 ％	129 ㎡	13.2 m x 9.8 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸建住宅の貸家、間取りは２ＬＤＫを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	住宅	55.00	100.0	55.00	1,197	65,835	2.0	131,670
							0.0	0
～

～

～

～

計		55.00	100.0	55.00		65,835		131,670
								0

⑨年額支払賃料	65,835 円　×　12ヶ月　＝　 790,020 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 55.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	790,020 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 31,601 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	758,419 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	131,670 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,264 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	759,683 円　　　　（　 5,889 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	花巻（賃）　　　　-40861	1,199 ( 1,198)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,199	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,199 円/㎡　月額支払賃料（　 1,197 円/㎡）　基準階 1 F B
b	花巻（賃）　　　　-40866	1,074 ( 1,072)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,074
c	花巻（賃）　　　　-40874	1,085 ( 1,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,085

花巻 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	23,970 円	7,990,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	23,701 円	790,020　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 57,900 円	7,990,000　×　　 50.0 ％　×　 14.50 /1000
④損害保険料	15,980 円	7,990,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	7,990 円	7,990,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 133,141 円　（　　　　　　 1,032 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	7,990,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 55.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0774	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	618,426 円（　　　　　 4,794 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	759,683 円
②総費用	133,141 円
③純収益　①－②	626,542 円
④建物等に帰属する純収益	618,426 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,116 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,866 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 160,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,240 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
花巻 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

花巻 -5

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　城石　雅彦

TEL.

鑑定評価額

2,130,000 円

１㎡当たりの価格

16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	花巻市西宮野目第６地割５８３番２５				②地積　(㎡)	129 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他） (60,160)
	1.5:1	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が建ち並ぶ国道背後の住宅地域	東4m市道	水道、下水	花巻空港 2.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 80 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道背後に位置する郊外の住
宅地域

街

路

基準方位北　４ｍ市
道

交通

施設

花巻空港駅南方

2.9km

法令

規制

（都）１中専
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、郊外部の住宅地域として概ね熟成しており、利用状況は安定的である。中心部からやや遠く、地価
は横這い傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,060 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は花巻市北方郊外の住宅地域一円で、特に二枚橋・西宮野目地区等との代替性が強く、需要者の中心は市内
居住者乃至は通勤者である。当該地域周辺部は、花巻市中心市街地から遠く、石鳥谷地区近い郊外の住宅地である。周
辺には農地も残る等土地利用度がやや低いことから、新しい区画整然とした住宅地に比べ人気に乏しく、地価は横這い
傾向で推移している。自用の取引が中心で、土地値は総額３００万円程度までの価格帯が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

郊外に位置し、地域内の現況はほとんどが戸建住宅で占められ、自用目的での取引が中心のため戸建住宅を想定し収益
価格を試算したが極めて低位に試算された。当該地域は住宅地としての居住の快適性を重視した自用目的の取引が中心
である。従って収益価格は参考に留め、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、近時の花巻市における住宅
地の不動産市場の推移・動向を十分に検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　花巻 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 18,600 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[100.0]

100
[115.6]

[102.0]
100

16,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影
響により、依然として厳しい状況にあるが、
持ち直しの動きもみられる。

花巻空港駅が最寄り駅の市内北方郊外部に位
置し、中心市街地からやや遠く、格別の変動
要因はなく、地価は横這い傾向で推移してい
る。

特別の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

花巻 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	花巻（公） -401001	花巻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	花巻（公） -401011	花巻市		更地	（　）	長方形	北6m私道、中間画地		（都）準工 (60,200)
c	花巻（公） -401028	花巻市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		（都） (70,200)
d	花巻（公） -408007	花巻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北4m、北西2m、三方路		（都）１中専 (60,200)
e	花巻（公） -408060	花巻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西10m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,725	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	17,550	100 [ 103.8]	16,908	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	17,200
b	(　 ) 19,207	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	19,207	100 [ 117.6]	16,332		16,700
c	(　 ) 14,283	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.5]	14,212	100 [ 93.6]	15,184		15,500
d	(　 ) 17,262	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.3]	17,210	100 [ 107.2]	16,054		16,400
e	(　 ) 16,514	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	16,350	100 [ 102.5]	15,951		16,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,500 円／㎡]

花巻 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	758,414	133,101	625,313	618,426	6,887	（　0.9692） 6,675	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	136,224 円　　　　（　 1,060 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

花巻 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	55.00	Ｗ1	55.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	160 ％	129 ㎡	13.2 m x 9.8 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸建住宅の貸家。木造平家建。間取りは２ＬＤＫ

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸し

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	住宅	55.00	100.0	55.00	1,195	65,725	2.0	131,450
							0.0	0
～

～

～

～

計		55.00	100.0	55.00		65,725		131,450
								0

⑨年額支払賃料	65,725 円　×　12ヶ月　＝　 788,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 55.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	788,700 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 31,548 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	757,152 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	131,450 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,262 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	758,414 円　　　　（　 5,879 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	花巻（賃）　　　　-40861	1,199 ( 1,198)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,199	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,197 円/㎡　月額支払賃料（　 1,195 円/㎡）　基準階 1 F B
b	花巻（賃）　　　　-40866	1,074 ( 1,072)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,074
c	花巻（賃）　　　　-40874	1,085 ( 1,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,085

花巻 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	23,970 円	7,990,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	23,661 円	788,700　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 57,900 円	7,990,000　×　　 50.0 ％　×　 14.50 /1000
④損害保険料	15,980 円	7,990,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	7,990 円	7,990,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 133,101 円　（　　　　　　 1,032 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	7,990,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 55.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0774	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	618,426 円（　　　　　 4,794 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	758,414 円
②総費用	133,101 円
③純収益　①－②	625,313 円
④建物等に帰属する純収益	618,426 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,887 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,675 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,224 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,060 円／㎡）