鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

花巻 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	花巻（公） -408005	花巻市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6.5m市道、南西4m、北東1.5m、三方路		（都）１住居 (60,200)
b	花巻（公） -408022	花巻市		更地	（　）	不整形	南西6m私道、中間画地		（都）２中専居住誘導区域 (60,200)
c	花巻（公） -408023	花巻市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		（都）１低専居住誘導区域 (50,100)
d	花巻（公） -408055	花巻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		（都）１住居居住誘導区域 (60,200)
e	花巻（公） -408064	花巻市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、準角地		（都）１低専居住誘導区域 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,516	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	22,974	100 [ 73.0]	31,471	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	31,800
b	(　 ) 33,305	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	35,431	100 [ 111.7]	31,720		32,000
c	(　 ) 47,010	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	46,545	100 [ 132.5]	35,128		35,500
d	(　 ) 29,144	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	28,855	100 [ 90.2]	31,990		32,300
e	(　 ) 27,451	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	26,119	100 [ 83.8]	31,168		31,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,900 円／㎡]

花巻 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が入手できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,298,365	562,202	2,736,163	2,585,160	151,003	（　0.9692） 146,352	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,986,776 円　　　　（　 9,540 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

花巻 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	120.00	Ｗ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１低専地区計画等	50 ％	100 ％	100 ％	313 ㎡	13.6 m x 23.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約６０㎡、ファミリータイプ２ＬＤＫを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,191	142,920	2.0	285,840
							0.0	0
～

～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		285,840		571,680
								0

⑨年額支払賃料	285,840 円　×　12ヶ月　＝　 3,430,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,430,080 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 137,203 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,292,877 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	571,680 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,488 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,298,365 円　　　　（　 10,538 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	花巻（賃）　　　　-40852	1,202 ( 1,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,202	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,193 円/㎡　月額支払賃料（　 1,191 円/㎡）　基準階 2 F B
b	花巻（賃）　　　　-40867	1,167 ( 1,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,146
c	花巻（賃）　　　　-40871	1,222 ( 1,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,225

花巻 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	100,200 円	33,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	102,902 円	3,430,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 242,100 円	33,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.50 /1000
④損害保険料	66,800 円	33,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 562,202 円　（　　　　　　 1,796 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,400,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0774	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,585,160 円（　　　　　 8,259 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,298,365 円
②総費用	562,202 円
③純収益　①－②	2,736,163 円
④建物等に帰属する純収益	2,585,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	151,003 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	146,352 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 468 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,986,776 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,540 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
花巻 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

花巻 -4

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　城石　雅彦

TEL.

鑑定評価額

9,980,000 円

１㎡当たりの価格

31,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	26,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	花巻市星が丘１丁目１８番１３外｢星が丘１－１８－１０｣				②地積　(㎡)	313 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１低専 (50,100) （その他）地区計画等
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	西6m市道	水道、下水	花巻 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 310 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業による閑静
な住宅地域

街

路

基準方位北　６ｍ市
道

交通

施設

花巻駅北西方

1.8km

法令

規制

（都）１低専
(50,100)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、空閑地も残るが市街地背後の住宅地域として熟成過程にあり、利用状況は安定的である。比較的利
便性が高い住宅地域で、当分の間は現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,880 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は花巻市中心市街地北西方背後の住宅地域一円で、特に星が丘・桜台・松園町地区等との代替性が強く、需
要者の中心は市内居住者乃至は通勤者である。当該地域周辺部は、空地が残っているものの中心市街地に近く区画整然
とした住宅地域である。標準地が存する市内西側地区の住宅地は人気が比較的高く、地価は横這い傾向で推移している
。自用の取引が中心で、土地値は総額１０００万円程度までの価格帯が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用目的での取引が中心で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。市中心部背後地の区画整然
とした住宅地に位置しアパート需要も期待できるが、当該地域は住宅地としての居住の快適性を重視した自用目的の取
引が中心である。従って収益価格は参考に留め、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、近時の花巻市にお
ける住宅地の不動産市場の推移・動向を十分に検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北上 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 31,400 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[ 98.9]

[101.0]
100

31,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影
響により、依然として厳しい状況にあるが、
持ち直しの動きもみられる。

市内西方の区画整然とした住宅地は人気が高
く、長年の地価下落による値頃感もあり、地
価は横這い傾向で推移している。

特別の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

花巻 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	花巻（公） -401019	花巻市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		（都）１低専居住誘導区域 (50,100)
b	花巻（公） -408005	花巻市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6.5m市道、南西4m、北東1.5m、三方路		（都）１住居 (60,200)
c	花巻（公） -408022	花巻市		更地	（　）	不整形	南西6m私道、中間画地		（都）２中専居住誘導区域 (60,200)
d	花巻（公） -408055	花巻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		（都）１住居居住誘導区域 (60,200)
e	花巻（公） -408066	花巻市		建付地	（　）	台形	北12m市道、中間画地		（都）１住居居住誘導区域 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,143	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	33,607	100 [ 105.1]	31,976	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	32,300
b	(　 ) 20,516	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	22,974	100 [ 71.8]	31,997		32,300
c	(　 ) 33,305	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	35,431	100 [ 113.0]	31,355		31,700
d	(　 ) 29,144	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	28,855	100 [ 93.0]	31,027		31,300
e	(　 ) 29,151	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	30,053	100 [ 99.8]	30,113		30,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -31.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,900 円／㎡]

花巻 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,303,903	562,375	2,741,528	2,585,160	156,368	（　0.9692） 151,552	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,092,898 円　　　　（　 9,880 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

花巻 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	120.00	Ｗ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１低専地区計画等	50 ％	100 ％	100 ％	313 ㎡	13.6 m x 23.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ２ＬＤＫ（平均専有面積約６０㎡程度）。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,193	143,160	2.0	286,320
							0.0	0
～

～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		286,320		572,640
								0

⑨年額支払賃料	286,320 円　×　12ヶ月　＝　 3,435,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,435,840 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 137,434 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,298,406 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	572,640 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,497 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,303,903 円　　　　（　 10,556 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	花巻（賃）　　　　-40852	1,202 ( 1,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,202	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,195 円/㎡　月額支払賃料（　 1,193 円/㎡）　基準階 2 F B
b	花巻（賃）　　　　-40867	1,167 ( 1,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,146
c	花巻（賃）　　　　-40871	1,222 ( 1,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,225

花巻 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	100,200 円	33,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	103,075 円	3,435,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 242,100 円	33,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.50 /1000
④損害保険料	66,800 円	33,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 562,375 円　（　　　　　　 1,797 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,400,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0774	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,585,160 円（　　　　　 8,259 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,303,903 円
②総費用	562,375 円
③純収益　①－②	2,741,528 円
④建物等に帰属する純収益	2,585,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	156,368 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	151,552 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 484 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,092,898 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,880 円／㎡）