別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 花巻 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   花巻 -3 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　小網　裕三   TEL.

鑑定評価額 3,170,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 花巻市東和町土沢８区１９０番 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北5m市道 水道、下水 土沢 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東和町地区中心部、最寄駅に 近接する住宅地域 街 路 基準方位北、５ｍ市 道が標準 交通 施設 土沢駅東方 380m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は東和町中心部に近い既成の住宅地域で、周辺地域では目立った取引は見られず、周辺の地価水準は弱含 みで推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は花巻市東和町地区一円の住宅地域であり、特に東和町中心市街地内とその周辺地域とは代替競争関係があ る。需要の中心は東和町内居住者が中心であり、他市町村等からの流入はほとんどみられない。係る状況下、土地取引 は極めて少ない状況が続いている。取引は自己利用が大部分であるが、取引需要は戸建住宅用地で２００㎡で３００万 円台半ば程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む周辺地域では、収益性よりも居住の快適性を重視した自己利用目的の取引が中心で、賃貸市場は未成熟 であり、適正な賃料水準の把握は困難なため、収益還元法の適用は断念した。一方で比準価格は規範性の高い複数の取 引事例から得られた価格でありその実証性は高い。居住の快適性を重視した地域の特性をふまえた結果、市場の実態を 反映した比準価格を重視し、代表標準地から求めた価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　花巻 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,600 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [110.8] [100.0] 100 16,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅投資はプラス基調を維持する一方で、設 備投資は大幅な悪化となるなど、県内経済全 体では持ち直しの動きに足踏み感がみられて いる。 花巻市東和町の住宅地域で地域要因に特別な 変動は見られない。また不動産の取引は依然 として低調で、地価は弱含みで推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.2 ％  ％