鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大船渡 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大船渡（公） -419101	大船渡市		建付地	（　）	長方形	南西12m県道、中間画地		（都）１住居災害危険区域２Ｂ (60,200)
b	大船渡（公） -419179	大船渡市		底地	（　）	長方形	北東12m県道		（都）工業災害危険区域２Ｂ (60,200)
c	大船渡（公） -419176	大船渡市		更地	（　）	不整形	北14m国道、西6m、角地		（都） (80,200)
d	大船渡（公示） -416014	大船渡市		建付地	（　）	不整形	東12m国道、北6m、西6m、三方路		（都）１住居 (60,200)
e	大船渡（公） -419098	大船渡市		更地	（　）	ほぼ整形	東4m市道、中間画地		（都）準工災害危険区域２Ｂ (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,943	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	32,679	100 [ 100.9]	32,388	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,400
b	(　 26,721) 32,800	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	32,472	100 [ 100.9]	32,182		32,200
c	(　 ) 16,561	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	19,897	100 [ 78.3]	25,411		25,400
d	(　 ) 22,465	100 [ 65.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	35,232	100 [ 112.2]	31,401		31,400
e	(　 ) 23,102	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	22,848	100 [ 83.3]	27,429		27,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	系列法人間取引	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	系列法人間取引	％／月 -0.06	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,300 円／㎡]

大船渡 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,775,338	717,704	3,057,634	2,624,760	432,874	（　0.9679） 418,979	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	7,905,264 円　　　　（　 15,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大船渡 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	ＬＳ1	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居災害危険区域	60 ％	200 ％	200 ％	501 ㎡	24.7 m x 20.3 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	1,707	341,400	2.0	682,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		341,400		682,800
								0

⑨年額支払賃料	341,400 円　×　12ヶ月　＝　 4,096,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,096,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 327,744 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,769,056 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	682,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,282 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,775,338 円　　　　（　 7,536 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大船渡公（賃）　　　　-419074	1,735 ( 1,734)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,735	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,710 円/㎡　月額支払賃料（　 1,707 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大船渡公（賃）　　　　-419073	1,339 ( 1,337)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,315
c	大船渡公（賃）　　　　-419091	1,975 ( 1,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,079

大船渡 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	95,100 円	31,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	122,904 円	4,096,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 119,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 285,300 円	31,700,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	63,400 円	31,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,700 円	31,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 717,704 円　（　　　　　　 1,433 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,700,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0828	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,624,760 円（　　　　　 5,239 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,775,338 円
②総費用	717,704 円
③純収益　①－②	3,057,634 円
④建物等に帰属する純収益	2,624,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	432,874 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	418,979 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 836 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,905,264 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大船渡 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大船渡 5-2

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　中井　孝

TEL.

鑑定評価額

16,200,000 円

１㎡当たりの価格

32,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大船渡市赤崎町字沢田１０４番１５外				②地積　(㎡)	501 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）災害危険区域
	1.2:1	店舗Ｗ1	中小規模の店舗、事業所が建ち並ぶ路線商業地域	南西12m県道	水道、下水	ＢＲＴ盛 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

沿道施設用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

県道沿いに飲食店、ロードサ
イド店舗等が建ち並ぶ郊外の
路線商業地域

街

路

１２ｍ県道　

交通

施設

ＢＲＴ盛駅東方

1.4km

法令

規制

（都）１住居
(60,200)
災害危険区域

⑤地域要因の将
　来予測

主要地方道である幹線道路沿いに位置する路線商業地域として熟成しており、今後とも現況のまま推移していく
ものと予測される。災害危険区域の指定に係る影響については、商業地であることから限定的と考えられる。

(3)最有効使用の判定

沿道施設用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大船渡市を中心とする沿岸南部の路線及び近隣商業地域である。主たる需要者層は地縁的選好性を有する
個人や中小事業者のほか、店舗網を広域展開する大手法人等も含まれる。近隣地域は被害が比較的軽微だったこともあ
り、震災後は速やかに店舗が復旧するなど需要は底堅い。また、郊外の幹線道路沿いであることから、多様な用途での
画地利用も見込まれる。市場で取引される物件は様々であり、需要の中心となる価格水準を見出すのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地が存する近隣地域は自己所有の店舗等を中心として構成されており、また他の商業地域との競合もあり、賃貸需
要は弱含みで、土地建物全体の投資額に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。比準
価格は規範性を有する取引事例をもとに試算された実証的な価格であり、したがって、当該比準価格を妥当なものとし
て重視しながら、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　釜石 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 48,400 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[102.0]

100
[136.3]

[100.0]
100

34,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大船渡市は平成２３年の津波により甚大な被
害を受けたが、約１０年にわたって進められ
た復興関連事業は概ね完了している。

国道４５号線と旧三陸町を結ぶ幹線道路沿い
で、背後には住宅地域が位置している。震災
後も安定した土地利用が行われており、需要
も堅調である。

個別的観点からの需要、競争力に特段の変動
はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大船渡 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大船渡（公示） -416005	大船渡市		建付地	（　）	長方形	東17m国道、中間画地		（都）商業土砂災害警戒区域 (80,400)
b	大船渡（公） -419096	大船渡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12m県道、北西6m、角地		（都）準工 (70,200)
c	大船渡（公） -419095	大船渡市		更地	（　）	ほぼ長方形	東16m国道、北6m、角地		（都）近商 (90,200)
d	大船渡（公） -419120	大船渡市		底地	（　）	ほぼ長方形	北12m県道、西4m、角地		（都）１住居 (70,200)
e	大船渡（公） -419099	大船渡市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西20m県道、南西8m、角地		（都）商業災害危険区域１種 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,786	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	47,998	100 [ 147.3]	32,585	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,600
b	(　 ) 39,469	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	38,502	100 [ 117.3]	32,824		32,800
c	(　 ) 44,120	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	47,773	100 [ 135.2]	35,335		35,300
d	(　 ) 40,816	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	33,023	100 [ 100.0]	33,023		33,000
e	(　 ) 42,100	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	40,465	100 [ 138.9]	29,132		29,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	隣地併合	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	隣地併合	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,300 円／㎡]

大船渡 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,715,045	665,168	3,049,877	2,624,760	425,117	（　0.9679） 411,471	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	7,763,604 円　　　　（　 15,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大船渡 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	ＬＳ1	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居災害危険区域	60 ％	200 ％	200 ％	501 ㎡	24.7 m x 20.3 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しで共用部分がないため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	1,644	328,800	2.0	657,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		328,800		657,600
								0

⑨年額支払賃料	328,800 円　×　12ヶ月　＝　 3,945,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,945,600 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 236,736 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,708,864 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	657,600 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,181 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,715,045 円　　　　（　 7,415 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大船渡公（賃）　　　　-419074	1,735 ( 1,734)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,577	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,647 円/㎡　月額支払賃料（　 1,644 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大船渡公（賃）　　　　-419091	1,975 ( 1,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,717
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大船渡 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	95,100 円	31,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	118,368 円	3,945,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 118,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 237,700 円	31,700,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	63,400 円	31,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,700 円	31,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 665,168 円　（　　　　　　 1,328 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,700,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0828	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,624,760 円（　　　　　 5,239 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,715,045 円
②総費用	665,168 円
③純収益　①－②	3,049,877 円
④建物等に帰属する純収益	2,624,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	425,117 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	411,471 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 821 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,763,604 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,500 円／㎡）