別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大船渡 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大船渡 -3 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　中井　孝   TEL.

鑑定評価額 5,560,000 円  １㎡当たりの価格 24,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大船渡市大船渡町字下平１９番６ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ傾斜地の住宅 地域 南6m市道 水道、下水 ＢＲＴ下船渡 780m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大船渡市の中心市街地からや や郊外に位置し、大船渡湾を 臨む傾斜地勢の住宅地域 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道　 交通 施設 ＢＲＴ下船渡駅北西方 780m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 大船渡町の南部に位置する住宅地域として熟成しており、今後とも概ね現況のまま推移していくものと予測され る。緩やかな傾斜地勢であるものの、眺望が優れることから中古住宅を中心に安定した需要を維持している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大船渡市のやや郊外に位置する住宅地域で、大船渡町、末崎町を中心とする臨海地区との代替性が強い。 主たる需要者層は一次取得に係る市内居住者及び通勤者である。山林を背後にした傾斜地の既成住宅地域のため、宅地 の新規供給は限定されるものの、大船渡湾を臨む眺望の良さから中古住宅等を求める一定の需要が認められる。土地は ２００㎡の規模で５００万円前後、中古住宅は総額１，５００～２，０００万円程度までが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅を中心とする住宅地域に位置し、市場参加者は居住の快適性、利便性等を考慮しながら、周辺におけ る土地の取引価格を重視して行動するものと予想される。一方で、近隣地域は土砂災害警戒区域にも指定されている傾 斜地で、賃貸物件がほとんど見られないことから、収益還元法の適用は断念した。以上より、本件では規範性の高い取 引事例より求められた比準価格を標準とし、市場動向を総合的に勘案のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大船渡市は平成２３年の津波により甚大な被 害を受けたが、約１０年にわたって進められ た復興関連事業は概ね完了している。 既成の住宅地域で地勢が劣るものの、大船渡 湾が臨めることから、景観に優れる。 南道路で日照に優れ、競争力を有する。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％