別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大船渡 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大船渡 -2 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　中井　孝   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大船渡市立根町字中野２５番２内 ②地積 　(㎡) 342   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 北東5m市道 水道 ＢＲＴ盛 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 市北部の郊外に位置する国道 背後の住宅地域 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道　 交通 施設 ＢＲＴ盛駅北方 3.5km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 震災後から国道沿いに路線商業施設が集積し、また周辺地域で宅地化が進んだものの、現在において旺盛な宅地 需要は落ち着いている。今後は住宅地域として熟成し、地価はやや下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大船渡市の北部郊外に位置する住宅地域で、特に立根町、猪川町等との代替性が強い。主たる需要者層は 一次取得に係る市内居住者及び通勤者である。周辺は従前まで農地が多く見られる田園地帯であったが、震災後は国道 沿いに路線商業施設の集積が続き、農地転用による宅地分譲も相次いだことから、住宅地域として熟成しつつある。土 地は３００㎡の規模で１，０００万円前後、新築の戸建住宅は総額３，０００万円程度までが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅を中心とする住宅地域に位置し、市場参加者は居住の快適性、利便性等を考慮しながら、周辺におけ る土地の取引価格を重視して行動するものと予想される。一方で、近隣地域はアパート等の収益物件がほとんど見られ ず、賃貸市場が形成されていないことから、収益還元法の適用は断念した。以上より、本件においては規範性の高い取 引事例より求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大船渡 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 74.5] [101.0] 100 32,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大船渡市は平成２３年の津波により甚大な被 害を受けたが、約１０年にわたって進められ た復興関連事業は概ね完了している。 周辺では農地からの宅地転用が進んだものの 、現在は落ち着いた状況となっており、住宅 地域として熟成しつつある。 個別的観点からの需要、競争力に特段の変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％