鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宮古 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	宮古（公） -401003	宮古市		更地	（　）	長方形	西12m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	宮古（公） -401006	宮古市		更地	（　）	長方形	北9.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	宮古（公） -401106	宮古市		更地	（　）	不整形	北8m市道、東9.5m、角地		（都）商業 (90,400)
d	宮古（公） -401125	宮古市		底地	（　）	長方形	北9.8m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
e	宮古（公） -401129	宮古市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,258	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,892	100 [ 81.5]	63,671	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	63,700
b	(　 ) 38,311	100 [ 75.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	50,468	100 [ 77.2]	65,373		65,400
c	(　 ) 42,423	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	50,455	100 [ 77.6]	65,019		65,000
d	(　 23,185) 46,370	100 [ 70.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,719	100 [ 100.0]	64,719		64,700
e	(　 ) 52,071	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	50,925	100 [ 83.3]	61,134		61,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
b	売急ぎ	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,700 円／㎡]

宮古 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,252,953	707,152	2,545,801	2,301,840	243,961	（　0.9679） 236,130	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	4,455,283 円　　　　（　 28,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮古 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	158 ㎡	8.5 m x 18.4 m	前面道路：市道　 9.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗、事務所ともにフロア貸し。

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	75.0	67.50	2,663	179,753	3.0	539,259
							0.0	0
2～ 2	事務所	90.00	80.0	72.00	1,500	108,000	2.0	216,000
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	77.5	139.50		287,753		755,259
								0

⑨年額支払賃料	287,753 円　×　12ヶ月　＝　 3,453,036 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 139.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,453,036 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 207,182 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,245,854 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	755,259 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,099 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,252,953 円　　　　（　 20,588 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮古公（賃）　　　　-401007	1,518 ( 1,515)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,169	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,670 円/㎡　月額支払賃料（　 2,663 円/㎡）　基準階 1 F B
b	宮古公（賃）　　　　-401008	3,028 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,800
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮古 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	139,000 円	27,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	172,652 円	3,453,036　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 250,200 円	27,800,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	41,700 円	27,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,800 円	27,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 707,152 円　（　　　　　　 4,476 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0828	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,301,840 円（　　　　　 14,569 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,252,953 円
②総費用	707,152 円
③純収益　①－②	2,545,801 円
④建物等に帰属する純収益	2,301,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	243,961 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	236,130 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,494 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,455,283 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
宮古 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宮古 5-1

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　新沼　輝雄

TEL.

鑑定評価額

10,100,000 円

１㎡当たりの価格

64,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宮古市末広町１２番３６｢末広町６－５｣				②地積　(㎡)	158 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗Ｗ2	小売店舗、飲食店等が多い既成商業地域	南9.8m市道	水道、下水	宮古 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 70 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市中心部に存する古くからの
商店街

街

路

９．８ｍ市道

交通

施設

宮古駅北東方

250m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中心部の商店街であるが近隣地域周辺の既存商業地域は商況が低迷し地価は下落傾向で推移している。競合と相
乗効果の両面を有した駅近傍の商業施設キャトルが令和３年１２月に閉店し、今後の影響に注視が必要である。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 64,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宮古市中心部の商業地域一円で、主たる需要者は圏域内に地縁性を有する法人及び個人の事業者である。
大型店舗等へ顧客が流出し商況が低迷しているなか、宮古駅近傍の商業施設キャトルが令和３年１２月に閉店した。当
該施設は、宮古駅周辺の旧来からの商業地域にとっては、相乗効果と競合のいずれの側面でも影響を受けていたと思料
され、今後の影響に注視が必要である。地価は下落基調で推移し、坪２０万円強程度が取引のほぼ上限となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地が存する地域は自用の建物を主とする地域で、土地建物の価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価
格は低位に試算された。比準価格については、市中心部の商業地域における取引事例について適切に補修正及び要因比
較を行い、信頼性の高い価格が試算された。したがって、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格をもって
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　釜石 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 48,400 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[102.0]

100
[ 73.7]

[100.0]
100

63,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は、新型コロナウイルス感染症の新
規感染者数が落ち着く中、個人消費など一部
に持ち直しの動きがみられている。

既存商店街の商況は低迷し、地価は下落傾向
を継続している。宮古駅近傍の商業施設キャ
トルの閉店による今後の影響が懸念される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　 -17.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

宮古 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	宮古（公） -401135	宮古市		更地	（　）	長方形	北9m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	宮古（公） -415109	宮古市		更地	（　）	ほぼ正方形	南10m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	宮古（公） -401006	宮古市		更地	（　）	長方形	北9.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	宮古（公） -401105	宮古市		建付地	（　）	長方形	東9.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 56,972	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	61,656	100 [ 100.0]	61,656	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,700
b	(　 ) 63,758	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,718	100 [ 93.9]	65,727		65,700
c	(　 ) 38,311	100 [ 75.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	50,468	100 [ 81.2]	62,153		62,200
d	(　 ) 39,000	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	50,960	100 [ 77.9]	65,417		65,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
c	売急ぎ	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,000 円／㎡]

宮古 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,256,006	705,814	2,550,192	2,301,840	248,352	（　0.9679） 240,380	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	4,535,472 円　　　　（　 28,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮古 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	158 ㎡	8.5 m x 18.4 m	前面道路：市道　 9.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所ともにフロア貸しを想定。

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

類似建物の標準的な水準。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	75.0	67.50	2,667	180,023	3.0	540,069
							0.0	0
2～ 2	事務所	90.00	80.0	72.00	1,500	108,000	2.0	216,000
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	77.5	139.50		288,023		756,069
								0

⑨年額支払賃料	288,023 円　×　12ヶ月　＝　 3,456,276 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 139.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,456,276 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 207,377 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,248,899 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	756,069 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,107 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,256,006 円　　　　（　 20,608 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮古公（賃）　　　　-401007	1,518 ( 1,515)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,169	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,674 円/㎡　月額支払賃料（　 2,667 円/㎡）　基準階 1 F B
b	宮古公（賃）　　　　-401008	3,028 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,800
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮古 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	139,000 円	27,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	172,814 円	3,456,276　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 250,200 円	27,800,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	41,700 円	27,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,800 円	27,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 705,814 円　（　　　　　　 4,467 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0828	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,301,840 円（　　　　　 14,569 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,256,006 円
②総費用	705,814 円
③純収益　①－②	2,550,192 円
④建物等に帰属する純収益	2,301,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	248,352 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	240,380 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,521 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,535,472 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,700 円／㎡）