別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 盛岡 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 9-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　中井　孝   TEL.

鑑定評価額 47,200,000 円  １㎡当たりの価格 41,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市向中野４丁目２１番５ ｢向中野４－２１－１６｣ ②地積 　(㎡) 1,143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 特別用途地区 地区計画等 (80,200) 1:2 事務所兼倉庫 Ｓ1 中小規模の事業所、 工場が混在する工業 地域 東12m市道、背面道 水道、ガス、下水 仙北町 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 近隣で新産業等用地の整備が 進む地域 街 路 １２ｍ市道、二方路 地 交通 施設 仙北町駅南方 1.4km 法令 規制 準工 (80,200) 準防  特別用途地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の事業所や営業所等が立地する地域である。南方では盛岡市により道明地区新産業等用地（第一事業区 ）の造成工事が完了し、製造業や情報サービス業等の企業進出を募集しており、更に第二事業区の整備も予定。 (3)最有効使用の判定 事業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市を中心に岩手県内陸部に位置する中小規模の事業所が立地する地域で、主たる需要者層は個人事業 者や中小法人等である。県外の大手企業を中心とする製造業はほとんどが進出先として県南の工業団地を選択しており 、従来から第三次産業の割合が高い盛岡市では産業用地を整備するなど製造業や情報サービス業の誘致に力を入れてい る。取引総数が少なく、対象となる土地や建物の規模も様々であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は事業所、営業所等を主体とする地域に位置し、市場参加者は同一需給圏内における事業用地等の取引価格を重 視して行動するものと予想される。一方で、近隣地域は自用の建物がほとんどで、賃貸市場が未成熟であることから、 収益還元法を適用することは断念した。比準価格は信頼性の高い取引事例をもとに試算された実証的な価格であり、よ って当該比準価格を妥当なものとして採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　矢巾 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,800 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [ 57.0] [100.0] 100 40,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 盛岡市の人口減少率、高齢化率はともに県平 均を下回る。不動産市場において新型コロナ の影響は一部で見られ、今後とも注視が必要 である。 第三次産業の割合が高い盛岡市にあって、標 準地の周辺地域も含む市内各所において製造 業の集積や地場産業の業務拡張等が図られて いる。 地域においては標準的画地であり、他の不動 産と比較した需要の程度、競争力等に特段の 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 -40.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％