別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 盛岡 5-19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 5-19 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　小網　裕三   TEL.

鑑定評価額 227,000,000 円  １㎡当たりの価格 70,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市東仙北２丁目２２０番 ｢東仙北２－１０－３０｣ ②地積 　(㎡) 3,221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 不整形 1.2:1 店舗 Ｓ2 店舗、営業所等が混 在する路線商業地域 西25m国道 水道、下水 仙北町 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   130 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 沿道型店舗の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     3,221 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 盛岡市中心部の南東方面の国 道沿いに位置し、画地規模が 大きな路線商業地域 街 路 ２５ｍ国道 交通 施設 仙北町駅南東方 1.5km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いに量販店や営業所が連担する路線商業地域で、立地条件の優れた土地に対しては需要の回復の兆しが見 られる。一方で、それ以外の土地の一部に空店舗も見られる。今後も地価は不安定な動きになると予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ沿道型店舗の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市内の幹線道路沿線の路線商業地域で、主な需要者は大手資本の商業事業者が中心である。同一需給 圏内では、盛岡南新都市地区への新規出店や店舗移転が進んだものの、既存の路線商業地域のうち立地条件の優れた土 地に対する需要の回復の兆しが見られつつある。土地取引は画地規模が様々で、中心となる規模や価格帯は見いだしに くい状況となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自己使用の店舗、営業所等が主な路線商業地域で、テナントの仕様に合わせて建築し、長期契約となる場合 が多く、賃貸市場の成熟の程度は低く、収益還元法は適用しなかった。一方で、比準価格は路線商業地域にある複数の 取引事例を中心に価格形成要因の比較を行って求めており、市場の実態を反映した価格である。よって、比準価格を重 視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　盛岡 5-17                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 70,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅投資はプラス基調を維持する一方で、設 備投資は大幅な悪化となるなど、県内経済全 体では持ち直しの動きに足踏み感がみられて いる。 盛南地区での路線商業地域における新規出店 が一巡した一方で、一部に空き店舗が見られ るなど、需要は不安定な動きとなっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％