鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -406003	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北東12.5m市道、南西5.4m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,600)
b	盛公（商） -413003	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西13m市道、北東5m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,600)
c	盛公（商） -405001	盛岡市		建付地	（　）	長方形	南西14.5m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,600)
d	盛公（商） -415052	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ台形	西8.5m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,510)
e	盛公（商） -406051	盛岡市		建付地	（　）	長方形	南西5m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 183,175	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 70.0]	100 [ 96.9]	266,810	100 [ 128.8]	207,151	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	213,000
b	(　 ) 249,437	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.9]	281,729	100 [ 135.5]	207,918		214,000
c	(　 ) 126,320	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ 60.0]	100 [ 100.0]	204,007	100 [ 109.0]	187,162		193,000
d	(　 ) 111,776	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	163,390	100 [ 91.7]	178,179		184,000
e	(　 ) 178,663	100 [ 130.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	135,646	100 [ 76.0]	178,482		184,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -15.0
e	買進み	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 197,000 円／㎡]

盛岡 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,239,377	1,156,437	5,082,940	4,260,000	822,940	（　0.9446） 777,349	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	14,666,962 円　　　　（　 147,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	75.00	Ｓ4	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	100 ㎡	5.8 m x 18.0 m	前面道路：市道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～４階事務所（フロア貸し）

⑦有効率　 68.8 ％
の理由

階段、エレベーター等の共用部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.00	65.0	48.75	3,000	146,250	6.0	877,500
							0.0	0
2～ 4	事務所	75.00	70.0	52.50	2,610	137,025	3.0	411,075
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	68.8	206.25		557,325		2,110,725
								0

⑨年額支払賃料	557,325 円　×　12ヶ月　＝　 6,687,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 206.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,687,900 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 468,153 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,219,747 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,110,725 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,630 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,239,377 円　　　　（　 62,394 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-418004	2,577 ( 2,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,577	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,617 円/㎡　月額支払賃料（　 2,610 円/㎡）　基準階 2 F B
b	盛公（賃）　　　　-414064	2,656 ( 2,594)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,656
c	盛公（賃）　　　　-405079	2,619 ( 2,612)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,619

盛岡 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	170,400 円	56,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	200,637 円	6,687,900　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 160,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 454,400 円	56,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	113,600 円	56,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,800 円	56,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,156,437 円　（　　　　　　 11,564 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,800,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,260,000 円（　　　　　 42,600 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,239,377 円
②総費用	1,156,437 円
③純収益　①－②	5,082,940 円
④建物等に帰属する純収益	4,260,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	822,940 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	777,349 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,773 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,666,962 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 147,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
盛岡 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

盛岡 5-14

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　近藤　光保

TEL.

鑑定評価額

19,800,000 円

１㎡当たりの価格

198,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	盛岡市開運橋通１番４５｢開運橋通１－３４｣				②地積　(㎡)	100 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:3	店舗兼事務所Ｓ3F1B	中低層店舗、事務所等が建ち並ぶ繁華な商業地域	東8.5m市道、南側道	水道、ガス、下水	盛岡 790m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗・事務所ビルの敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.8 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大通商店街やや背後の繁華街

街

路

８．５ｍ市道

交通

施設

盛岡駅東方

790m

法令

規制

商業
(100,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

大通と菜園通の間に位置し、今後とも比較的良好な商況を維持するものと予測する。市内商業地はある程度の土
地取引が認められるようになってきており、地域要因を反映して地価は横這い傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層の店舗・事務所ビルの敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 198,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 136,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね盛岡駅前通から菜園・大通地区へと続く中心商業地域で、需要は地元商業事業者のほか県外資本によ
るものもある。近傍の「クロステラス盛岡」の新規オープン以降、大規模な新規投資は見られないが、周辺店舗の空室
期間は比較的短く一定の繁華性を維持している。取引は少ないながら、負債整理等の安値取引は減り、正常取引の割合
が増えてきている。なお、画地規模が様々なため、総額としての取引需要の中心価格帯の把握は困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

貸店舗も多く見られる商業地域で収益物件は豊富であるが、家賃水準に大きな変化は認められず、土地価格に見合う賃
料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の中心商業地域に存する
複数の取引事例を適正に比較することにより得られた試算価格で、市場の実勢を反映している。よって、実証的性格を
もつ比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を行い、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　盛岡 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 244,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[103.0]

100
[131.9]

[103.0]
100

193,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    198,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口、世帯数とも微増のなか、景気は一部に
持直しの動きがみられる。新型コロナウイル
ス新規感染者数は落ち着いているが今後の影
響は不透明。

駐車場を備えた複合商業ビルに近接し繁華性
を維持しており、ポストコロナを見据えた新
規投資の気運もあり、飲食店等のテナント入
替えもスムース。

角地のため看板効果でやや優位。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -405051	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ整形	西7.5m市道、南4.5m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,450)
b	盛公（商） -409055	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北4.5m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,270)
c	盛公（商） -405056	盛岡市		底地	（　）	ほぼ正方形	南西16m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,600)
d	盛公（商） -405059	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北4.6m市道、中間画地		商業 (90,276)
e	盛公（商） -406003	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北東12.5m市道、南西5.4m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 173,410	100 [ 100.0]	[ 92.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	190,751	100 [ 102.2]	186,645	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	192,000
b	(　 ) 158,208	100 [ 100.0]	[ 94.9] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	187,674	100 [ 96.3]	194,885		201,000
c	(　 184,356) 184,356	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	181,775	100 [ 96.1]	189,152		195,000
d	(　 ) 203,609	100 [ 100.0]	[ 87.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	178,158	100 [ 91.0]	195,778		202,000
e	(　 ) 183,175	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 70.0]	100 [ 96.9]	266,810	100 [ 135.3]	197,199		203,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.38	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +23.0
e	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 198,000 円／㎡]

盛岡 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であることから適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,559,798	1,534,740	5,025,058	4,260,000	765,058	（　0.9446） 722,674	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	13,635,358 円　　　　（　 136,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	75.00	Ｓ4	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	100 ㎡	5.8 m x 18.0 m	前面道路：市道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗・事務所部分ともにフロア貸しを想定。経済合理性を考慮した建物配置のため使用容積率はやや低い。

⑦有効率　 70.0 ％
の理由

エントランス、内階段等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.00	70.0	52.50	3,282	172,305	6.0	1,033,830
							0.0	0
2～ 2	事務所	75.00	70.0	52.50	2,790	146,475	3.0	439,425
							0.0	0
3～ 3	事務所	75.00	70.0	52.50	2,626	137,865	3.0	413,595
							0.0	0
4～ 4	事務所	75.00	70.0	52.50	2,462	129,255	3.0	387,765
							0.0	0
～

計		300.00	70.0	210.00		585,900		2,274,615
								0

⑨年額支払賃料	585,900 円　×　12ヶ月　＝　 7,030,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,030,800 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 492,156 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,538,644 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,274,615 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,154 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,559,798 円　　　　（　 65,598 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-408071	3,413 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	3,082	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,298 円/㎡　月額支払賃料（　 3,282 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-409051	3,626 ( 3,626)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	3,378
c	盛公（賃）　　　　-409054	3,697 ( 3,660)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	3,434

盛岡 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	340,800 円	56,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	351,540 円	7,030,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 155,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 545,200 円	56,800,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	85,200 円	56,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,800 円	56,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,534,740 円　（　　　　　　 15,347 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,800,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,260,000 円（　　　　　 42,600 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,559,798 円
②総費用	1,534,740 円
③純収益　①－②	5,025,058 円
④建物等に帰属する純収益	4,260,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	765,058 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	722,674 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,227 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,635,358 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,000 円／㎡）