鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -402063	盛岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16m国道、中間画地		近商 (80,200)
b	盛公（商） -414001	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西14m国道、南東6m、角地		１住居居住誘導区域外 (70,200)
c	盛公（商） -409053	盛岡市		貸家建付地	（　）	長方形	西16m市道、中間画地		２中専居住誘導区域 (70,200)
d	盛公（商） -409054	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東18m国道、南6m、角地		準工居住誘導区域 (70,200)
e	盛公（商） -403092	盛岡市		底地	（　）	ほぼ正方形	南12m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (58,176)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,545	100 [ 85.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,171	100 [ 92.1]	69,675	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	69,700
b	(　 ) 40,539	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 103.0]	52,478	100 [ 75.1]	69,877		69,900
c	(　 ) 83,980	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,980	100 [ 111.2]	75,522		75,500
d	(　 ) 47,559	100 [ 75.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	61,565	100 [ 92.1]	66,846		66,800
e	(　 40,512) 57,874	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	57,874	100 [ 86.6]	66,829		66,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
a	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,800 円／㎡]

盛岡 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であることから適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,946,865	1,664,004	6,282,861	5,150,160	1,132,701	（　0.9679） 1,096,341	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	20,685,679 円　　　　（　 31,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	ＬＳ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	657 ㎡	12.0 m x 28.0 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定しているため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	店舗	200.00	100.0	200.00	1,716	343,200	6.0	2,059,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		686,400		4,118,400
								0

⑨年額支払賃料	686,400 円　×　12ヶ月　＝　 8,236,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,236,800 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 329,472 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,907,328 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,118,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,537 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,946,865 円　　　　（　 12,096 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-415070	1,835 ( 1,792)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,668	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,725 円/㎡　月額支払賃料（　 1,716 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-417057	1,519 ( 1,484)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,688
c	盛公（賃）　　　　-405083	1,828 ( 1,788)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,833

盛岡 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	373,200 円	62,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	247,104 円	8,236,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 359,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 497,600 円	62,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	124,400 円	62,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,200 円	62,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,664,004 円　（　　　　　　 2,533 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,200,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0828	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,150,160 円（　　　　　 7,839 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,946,865 円
②総費用	1,664,004 円
③純収益　①－②	6,282,861 円
④建物等に帰属する純収益	5,150,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,132,701 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,096,341 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,669 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,685,679 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
盛岡 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

盛岡 5-11

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　東野　成紀

TEL.

鑑定評価額

45,900,000 円

１㎡当たりの価格

69,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	56,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	盛岡市中野１丁目１０番７外				②地積　(㎡)	657 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:3.5	空地	店舗、マンション等が建ち並ぶ商業地域	北東16m国道、背面道	水道、ガス、下水	盛岡 3.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道沿いの路線商業地域

街

路

１６ｍ国道　

交通

施設

盛岡駅南東方

3.5km

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

周辺では断続的に新規投資が認められるものの、繁華性が向上するまでには至っておらず、近隣地域は今後とも
現況のとおり推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

間口・奥行の関係　　　　　　　　 -2.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 69,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は盛岡市の幹線道路沿いの路線商業地域一円である。需要者は地元商業者のほか大手資本の法人も含まれる
。近隣地域は核店舗不在で長らく需要が低迷してきたが、底値に達した見方もあり、その割安感から需要の持ち直しが
認められる。但し、商業集積は盛南地区に絞られているため、周辺では新規投資もないことはないが、断続的な展開に
留まっている。土地は画地規模が多様なこともあり、取引需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は商業地域であり、本来は地域要因として収益性が重視されるべきである。しかしながら、盛南地区の路線商
業地域に出店が集中しており、近隣地域の需要はまだ弱含みで、賃料相場も地価に比し低めであることから、収益価格
は低位に試算された。このような地域性を考慮した結果、信頼性の高い取引事例から導出された比準価格を標準として
、収益価格は参考に留め、更に代表標準地からの検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　盛岡 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 114,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[163.0]

[100.0]
100

69,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は令和２年からのコロナ禍で、個人
消費を中心に一旦落ち込んだものの、今年に
入ってから持ち直しており、不動産市況も活
発化している。

郊外の大型店へ顧客の流出が続いているもの
の、値頃感から地価は横ばい傾向を保ってい
る。

二方路地であるが、両間口共にやや狭く、競
争力は普通程度に留まる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 +19.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -402053	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ整形	東23m県道、西7.5m、二方路		近商居住誘導区域 (100,200)
b	盛公（商） -409054	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東18m国道、南6m、角地		準工居住誘導区域 (70,200)
c	盛公（商） -411001	盛岡市		建付地	（　）	台形	北30m国道、中間画地		近商 (80,200)
d	盛公（商） -413001	盛岡市		建付地	（　）	不整形	北西15m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e	盛公（商） -416005	盛岡市		更地	（　）	ほぼ整形	東26m国道、南4.5m、角地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,395	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 102.0]	69,660	100 [ 99.4]	70,080	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,100
b	(　 ) 47,559	100 [ 75.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	61,565	100 [ 89.2]	69,019		69,000
c	(　 ) 57,629	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	64,032	100 [ 92.0]	69,600		69,600
d	(　 ) 54,658	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.5]	63,927	100 [ 93.1]	68,665		68,700
e	(　 ) 75,547	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	73,347	100 [ 104.9]	69,921		69,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +16.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -9.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +13.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,800 円／㎡]

盛岡 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、適切な造成事例が得られないため原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,905,185	1,562,108	6,343,077	5,249,520	1,093,557	（　0.9679） 1,058,454	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	19,970,830 円　　　　（　 30,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	ＬＳ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	657 ㎡	13.5 m x 49.0 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸しの店舗、低層利用中心のため容積率は低位に留まる。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	店舗	200.00	100.0	200.00	1,707	341,400	6.0	2,048,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		682,800		4,096,800
								0

⑨年額支払賃料	682,800 円　×　12ヶ月　＝　 8,193,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,193,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 327,744 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,865,856 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,096,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,329 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,905,185 円　　　　（　 12,032 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-402026	1,625 ( 1,622)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,720	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,716 円/㎡　月額支払賃料（　 1,707 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-415002	1,549 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [108.0]	100 [ 80.0]	1,707
c	盛公（賃）　　　　-417057	1,519 ( 1,484)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	1,722

盛岡 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	190,200 円	63,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	245,808 円	8,193,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 359,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 608,600 円	63,400,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	95,100 円	63,400,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,400 円	63,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,562,108 円　（　　　　　　 2,378 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,400,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0828	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,249,520 円（　　　　　 7,990 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,905,185 円
②総費用	1,562,108 円
③純収益　①－②	6,343,077 円
④建物等に帰属する純収益	5,249,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,093,557 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,058,454 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,611 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,970,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,400 円／㎡）