鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -405001	盛岡市		建付地	（　）	長方形	南西14.5m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,600)
b	盛公（商） -413052	盛岡市		建付地	（　）	長方形	南東12m市道、南西5m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,600)
c	盛公（商） -402051	盛岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,600)
d	盛公（商） -409055	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北4.5m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,270)
e	盛公（商） -404051	盛岡市		更地	（　）	長方形	南西15m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,320	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ 60.0]	100 [ 100.0]	204,007	100 [ 108.5]	188,025	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	188,000
b	(　 ) 208,182	100 [ 100.0]	[ 94.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	189,991	100 [ 103.1]	184,278		184,000
c	(　 ) 144,175	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	144,175	100 [ 77.2]	186,755		187,000
d	(　 ) 158,208	100 [ 100.0]	[ 94.9] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	187,674	100 [ 97.5]	192,486		192,000
e	(　 ) 125,322	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	125,322	100 [ 72.1]	173,817		174,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 186,000 円／㎡]

盛岡 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,217,419	2,170,224	8,047,195	6,300,000	1,747,195	（　0.9719） 1,698,099	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	32,039,604 円　　　　（　 130,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	148.00	Ｓ3	444.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	600 ％	600 ％	247 ㎡	8.5 m x 30.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２・３階は事務所、いずれもフロア貸し、小規模画地は３階建て程度の利用が標準的

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

エントランス、廊下等の共用部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	148.00	75.0	111.00	2,832	314,352	3.0	943,056
							0.0	0
2～ 2	事務所	148.00	80.0	118.40	2,450	290,080	2.0	580,160
							0.0	0
3～ 3	事務所	148.00	80.0	118.40	2,450	290,080	2.0	580,160
							0.0	0
～

～

計		444.00	78.3	347.80		894,512		2,103,376
								0

⑨年額支払賃料	894,512 円　×　12ヶ月　＝　 10,734,144 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 347.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,734,144 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 536,707 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,197,437 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,103,376 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,982 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,217,419 円　　　　（　 41,366 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-405004	2,833 ( 2,810)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,833	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,839 円/㎡　月額支払賃料（　 2,832 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-413069	2,756 ( 2,751)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,901
c	盛公（賃）　　　　-403025	2,783 ( 2,560)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,783

盛岡 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	420,000 円	84,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	322,024 円	10,734,144　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 369,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 806,400 円	84,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	168,000 円	84,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	84,000 円	84,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,170,224 円　（　　　　　　 8,786 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	84,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 444.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,300,000 円（　　　　　 25,506 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,217,419 円
②総費用	2,170,224 円
③純収益　①－②	8,047,195 円
④建物等に帰属する純収益	6,300,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,747,195 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,698,099 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,875 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,039,604 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 130,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
盛岡 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

盛岡 5-5

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　吉田　勇光

TEL.

鑑定評価額

45,200,000 円

１㎡当たりの価格

183,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	盛岡市中ノ橋通１丁目５５番５｢中ノ橋通１－５－１６｣				②地積　(㎡)	247 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 準防（その他） (90,600)
	1:4	店舗兼事務所Ｓ3	中低層の店舗兼事務所が建ち並ぶ既成商業地域	北東15m国道	水道、ガス、下水	盛岡 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市中心部の東側に位置する、
河南地区の中心商業地域。

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

盛岡駅東方

2.2km

法令

規制

商業
(90,600)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

肴町アーケード街を核とする商業地域で、今後は近傍の盛岡バスセンター、また旧ななっく跡地の動向如何で繁
華性に影響を受けると思料する。土地取引は活発ではないが、地価は横這い傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層の店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 187,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 120,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は同市の中心部及びその周辺に位置する商業地域一円である。需要者の中心は県内外の法人で、全国展開の
店舗等も含まれる。供給は盛岡バスセンター再整備、また商業施設である旧ななっく跡地の利用が今後想定される。新
型コロナの影響は限定的で、店舗跡地にマンション、空店舗には学習塾が入居する等、一定の需要を維持している。な
お、業種、また画地規模が様々であり、総額としての取引需要の中心価格帯の把握は困況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一定の繁華性を有する商業地域で収益物件は多いが、家賃水準は停滞しており、土地価格に見合う賃料水準が形成され
ていないため収益価格は低位となった。一方、比準価格は同一需給圏内の商業地域に存する複数の取引事例を適正に比
較検討することにより得た価格で、市場の実勢を反映している。よって、実証的性格をもつ比準価格を重視することと
し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討も行い、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　盛岡 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 244,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[103.0]

100
[135.0]

[100.0]
100

183,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    183,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微減、世帯数は微増。先行きについて
は慎重な見方もあるが、飲食店街を除くと新
型コロナの影響は限定的で、商業地需要は回
復しつつある。

近傍では「盛岡バスセンター」が建替えによ
り開業予定（令和４年秋）となっている。

概ね標準的画地と認められ、個別的観点から
の需要、競争力に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +15.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -402003	盛岡市		更地	（　）	不整形	東16m県道、西6m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,333)
b	盛公（商） -405053	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北東15m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,600)
c	盛公（商） -405058	盛岡市		更地	（　）	長方形	北西5.5m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,330)
d	盛公（商） -406054	盛岡市		建付地	（　）	長方形	南東7m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	盛公（商） -409001	盛岡市		建付地	（　）	長方形	東19m市道、中間画地		商業居住誘導区域 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 113,414	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	120,653	100 [ 65.6]	183,922	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	184,000
b	(　 ) 195,679	100 [ 100.0]	[ 93.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	182,764	100 [ 96.9]	188,611		189,000
c	(　 ) 175,653	100 [ 120.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	144,328	100 [ 76.9]	187,683		188,000
d	(　 ) 91,122	100 [ 100.0]	[ 93.5] 100	100 [ 60.0]	100 [ 100.0]	141,998	100 [ 75.5]	188,077		188,000
e	(　 ) 121,265	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	134,739	100 [ 71.5]	188,446		188,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 -0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	隣接地の併合	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 -15.0
c	隣接地の併合	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -26.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 187,000 円／㎡]

盛岡 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,585,087	2,046,793	7,538,294	5,925,000	1,613,294	（　0.9719） 1,567,960	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	29,584,151 円　　　　（　 120,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	148.00	Ｓ3	444.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	600 ％	600 ％	247 ㎡	7.6 m x 32.3 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は事務所、いずれもフロアー貸しを想定。

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

エントランス、廊下等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	148.00	75.0	111.00	2,730	303,030	3.0	909,090
							0.0	0
2～ 2	事務所	148.00	80.0	118.40	2,264	268,058	2.0	536,116
							0.0	0
3～ 3	事務所	148.00	80.0	118.40	2,264	268,058	2.0	536,116
							0.0	0
～

～

計		444.00	78.3	347.80		839,146		1,981,322
								0

⑨年額支払賃料	839,146 円　×　12ヶ月　＝　 10,069,752 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 347.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,069,752 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 503,488 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,566,264 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,981,322 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,823 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,585,087 円　　　　（　 38,806 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-408071	3,413 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,730	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,737 円/㎡　月額支払賃料（　 2,730 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-415061	3,070 ( 2,993)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,670
c	盛公（賃）　　　　-415065	2,276 ( 2,270)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,759

盛岡 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	395,000 円	79,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	302,093 円	10,069,752　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 354,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 758,400 円	79,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	158,000 円	79,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,000 円	79,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,046,793 円　（　　　　　　 8,287 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,000,000 円	設計監理料率　 171,000 円／㎡　×　 444.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,925,000 円（　　　　　 23,988 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,585,087 円
②総費用	2,046,793 円
③純収益　①－②	7,538,294 円
④建物等に帰属する純収益	5,925,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,613,294 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,567,960 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,348 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,584,151 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 120,000 円／㎡）