鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -402054	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (90,200)
b	盛公（商） -413002	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北西15m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	盛公（商） -401051	盛岡市		建付地	（　）	長方形	南東5.5m市道、北西4m、二方路		近商居住誘導区域内 (80,200)
d	盛公（商） -414053	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東16m市道、西9m、二方路		１住居 (70,200)
e	盛公（住） -413002	盛岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、北西8m、南西6m、北東6m、四方路		１住居居住誘導区域 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,016	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	68,016	100 [ 101.0]	67,343	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,300
b	(　 ) 54,492	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	54,492	100 [ 97.8]	55,718		55,700
c	(　 ) 42,931	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	47,323	100 [ 89.0]	53,172		53,200
d	(　 ) 66,436	100 [ 135.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 92.7]	58,986	100 [ 103.0]	57,268		57,300
e	(　 ) 74,064	100 [ 130.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	60,891	100 [ 89.3]	68,187		68,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
d	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
e	買進み	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,600 円／㎡]

盛岡 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,170,264	403,108	1,767,156	1,473,340	293,816	（　0.9686） 284,590	（ 5.3 - 0.2 ） 5.1％
	⑧収益価格	5,580,196 円　　　　（　 40,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	57.96	ＬＳ2	115.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	137 ㎡	8.3 m x 16.5 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロア貸）、２階は１人～２人向け共同住宅（専有面積約５０㎡）。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

階段及び２階ホールがあるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	57.96	92.9	53.82	2,212	119,050	6.0	714,300
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	57.96	87.1	50.51	1,438	72,633	2.0	145,266
							0.0	0
～

～

～

計		115.92	90.0	104.33		191,683		859,566
								0

⑨年額支払賃料	191,683 円　×　12ヶ月　＝　 2,300,196 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 104.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,300,196 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 138,012 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,162,184 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	859,566 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,080 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,170,264 円　　　　（　 15,841 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-413062	1,752 ( 1,714)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,806	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,223 円/㎡　月額支払賃料（　 2,212 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-410002	1,885 ( 1,844)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,327
c	盛公（賃）　　　　-417087	2,789 ( 2,717)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,535

盛岡 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	72,400 円	18,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	92,008 円	2,300,196　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 144,800 円	18,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	36,200 円	18,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,100 円	18,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 403,108 円　（　　　　　　 2,942 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9686

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 115.92 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0814	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0863 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,473,340 円（　　　　　 10,754 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,170,264 円
②総費用	403,108 円
③純収益　①－②	1,767,156 円
④建物等に帰属する純収益	1,473,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	293,816 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	284,590 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,077 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,580,196 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
盛岡 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

盛岡 5-4

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　吉田　美弥

TEL.

鑑定評価額

7,990,000 円

１㎡当たりの価格

58,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	盛岡市青山３丁目１７番５｢青山３－２０－１３｣				②地積　(㎡)	137 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗を主体に銀行等が介在する商店街	北西12m市道	水道、ガス、下水	青山 720m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 65 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 16.5 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

小売店舗、店舗併用住宅を中
心とする近隣商業地域

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

青山駅北西方

720m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣居住者を対象とする小売・飲食ほか各種サービス店舗が建ち並ぶ近隣型商業地域で、商環境はやや劣化傾向
にあるが、大きな変動要因はなく、当面は現状の環境を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 58,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は盛岡市内の近隣型商業地域一円で、需要者は地元の事業者が中心である。市内の近隣商業地域は一般的に
画地規模が小さく、駐車スペース確保が困難で、郊外型量販店への顧客流出が進み、地価は下落傾向にあった。しかし
、長期間の地価下落の結果、投資採算性が向上してきたのと、背後住宅地の需要回復もあって、近時の地価は横這い乃
至反転の兆しも見られる。実際の取引では、画地規模も様々で、需要の中心となる市場価格帯の把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の店舗のほか、収益物件も認められるが、建築費が高止まり傾向にある中、土地建物全体の投資額に見合った賃料
水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算されたものと思料する。取引も自用目的が中心であり、比準価格は複
数の取引事例を慎重に分析の上試算された市場実証性に富む価格であるので、これを重視し、収益価格を参考として、
さらに代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　盛岡 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 114,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[195.4]

[100.0]
100

58,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響は業態により様々であるが、
社会経済活動が正常化に向かうのに伴い、市
内の商業用不動産への投資は全体としては回
復傾向にある。

ロードサイドの量販店との競合や商環境の劣
化を反映し、過去に大きな地価下落を経験し
た結果、値頃感と投資採算性の向上も見られ
てきている。

近隣地域では標準的な画地であり、市場競争
力も普通程度で特に要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +69.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -401051	盛岡市		建付地	（　）	長方形	南東5.5m市道、北西4m、二方路		近商居住誘導区域内 (80,200)
b	盛公（商） -409051	盛岡市		更地	（　）	長方形	南東17m市道、中間画地		工業居住誘導区域 (60,200)
c	盛公（商） -413002	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北西15m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	盛公（商） -414051	盛岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西12m市道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (90,200)
e	盛公（商） -416066	盛岡市		建付地	（　）	長方形	西12m市道、中間画地		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,931	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	47,323	100 [ 86.4]	54,772	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	54,800
b	(　 ) 66,059	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	66,059	100 [ 111.1]	59,459		59,500
c	(　 ) 54,492	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	54,492	100 [ 96.9]	56,235		56,200
d	(　 ) 73,383	100 [ 125.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	58,706	100 [ 99.0]	59,299		59,300
e	(　 ) 45,922	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	57,403	100 [ 100.0]	57,403		57,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
d	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,300 円／㎡]

盛岡 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、適切な再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,112,296	355,468	1,756,828	1,481,480	275,348	（　0.9686） 266,702	（ 5.3 - 0.2 ） 5.1％
	⑧収益価格	5,229,451 円　　　　（　 38,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	57.96	ＬＳ2	115.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	137 ㎡	8.3 m x 16.5 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロア貸し、２階は２Ｋタイプ住居で平均専有面積５０㎡。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

階段、ホール部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	57.96	92.9	53.82	2,043	109,954	6.0	659,724
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	57.96	87.1	50.51	1,440	72,734	2.0	145,468
							0.0	0
～

～

～

計		115.92	90.0	104.33		182,688		805,192
								0

⑨年額支払賃料	182,688 円　×　12ヶ月　＝　 2,192,256 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 104.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,192,256 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 87,690 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,104,566 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	805,192 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,730 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,112,296 円　　　　（　 15,418 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-401009	2,525 ( 2,521)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,290	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,053 円/㎡　月額支払賃料（　 2,043 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-407060	1,646 ( 1,633)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,829
c	盛公（賃）　　　　-413062	1,752 ( 1,714)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,947

盛岡 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	72,800 円	18,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	65,768 円	2,192,256　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 145,600 円	18,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	36,400 円	18,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,200 円	18,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 355,468 円　（　　　　　　 2,595 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9686

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,200,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 115.92 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0814	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0863 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,481,480 円（　　　　　 10,814 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,112,296 円
②総費用	355,468 円
③純収益　①－②	1,756,828 円
④建物等に帰属する純収益	1,481,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	275,348 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	266,702 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,947 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,229,451 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,200 円／㎡）