鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -412051	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北東14m市道、北東6m、二方路		商業駐車付置義務都市機能誘導区域 (90,400)
b	盛公（商） -402003	盛岡市		更地	（　）	不整形	東16m県道、西6m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,333)
c	盛公（商） -406001	盛岡市		更地	（　）	長方形	南東9.5m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,400)
d	盛公（商） -402058	盛岡市		更地	（　）	不整形	北東7.5m市道、西7m、二方路		商業 (90,450)
e	盛公（商） -405065	盛岡市		更地	（　）	不整形	北東9m市道、南東6m、角地		商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,048	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	114,431	100 [ 100.0]	114,431	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	114,000
b	(　 ) 113,414	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	120,653	100 [ 104.9]	115,017		115,000
c	(　 ) 107,250	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	118,571	100 [ 101.6]	116,704		117,000
d	(　 ) 101,931	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	101,931	100 [ 88.8]	114,787		115,000
e	(　 ) 69,387	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 68.9]	100,707	100 [ 88.0]	114,440		114,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -31.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

盛岡 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,880,776	4,440,362	16,440,414	15,435,000	1,005,414	（　0.9461） 951,222	（ 5.3 - 0.2 ） 5.1％
	⑧収益価格	18,651,412 円　　　　（　 62,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	188.19	Ｓ6	1,108.37
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	301 ㎡	7.9 m x 36.3 m	前面道路：市道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階～６階ワンルーム及び１Ｋ平均専有面積約２８㎡。

⑦有効率　 85.1 ％
の理由

標準的な設計を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	167.42	79.2	132.64	2,294	304,276	3.0	912,828
							0.0	0
2～ 6	共同住宅	188.19	86.1	162.01	1,930	312,679	2.0	625,358
							0.0	0
～

～

～

計		1,108.37	85.1	942.69		1,867,671		4,039,618
								0

⑨年額支払賃料	1,867,671 円　×　12ヶ月　＝　 22,412,052 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 942.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,412,052 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,568,844 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,843,208 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,039,618 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,568 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,880,776 円　　　　（　 69,371 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-409060	1,811 ( 1,808)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,236	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,294 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-411002	1,970 ( 1,961)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,207
c	盛公（賃）　　　　-410052	1,892 ( 1,889)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,457

盛岡 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,050,000 円	210,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	672,362 円	22,412,052　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,016,000 円	210,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	420,000 円	210,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	210,000 円	210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,440,362 円　（　　　　　　 14,752 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9461

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	210,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 1,108.37 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,435,000 円（　　　　　 51,279 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,880,776 円
②総費用	4,440,362 円
③純収益　①－②	16,440,414 円
④建物等に帰属する純収益	15,435,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,005,414 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	951,222 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,160 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,651,412 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
盛岡 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

盛岡 5-3

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　中井　孝

TEL.

鑑定評価額

34,300,000 円

１㎡当たりの価格

114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	91,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	盛岡市材木町７５番１｢材木町７－４０｣				②地積　(㎡)	301 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:4.5	店舗兼共同住宅Ｓ7	小売店舗、マンション等が建ち並ぶ商業地域	北東14m市道	水道、ガス、下水	盛岡 830m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 70 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

盛岡駅に近い古くからの商店
街であり、店舗のほか共同住
宅等も混在する近隣商業地域

街

路

１４ｍ市道

交通

施設

盛岡駅北方

830m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

盛岡市の中でも歴史ある商店街として熟成しており、交通利便性に優れるため、今後は徐々に住居系の土地利用
も進むものと予測される。飲食店等の立地が比較的少ないことから、新型コロナの影響は限定される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 116,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 63,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は盛岡市中心部及びその背後の商業地域で、主たる需要者層は地元の商業事業者のほか開発業者や投資家等
も想定される。近隣地域は古くからの既成商業地域であるが、共同住宅が複数立地するなど商住の混在化が進んでいる
。一方で、飲食業が多い大通商店街やその周辺の商業地域は新型コロナの影響を受け、来店者の減少により収益力が低
下している。市場で取引される物件は多様であり、需要の中心となる土地の規模や価格水準を見出すのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅や市中心部に近く、自用の建物のほか賃貸物件も見られることから、取引事例比較法に加え、収益還元法も適用した
が、土地建物の投資額に見合う収益が得られず、やや低位に試算された。同一需給圏内では収益用不動産等の取引も見
られるものの、自己利用目的の取引を主体として市場価格が形成される傾向が強い。以上より、本件においては市場の
実態を反映した比準価格を重視しながら、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    114,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　盛岡（県） 5-5             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    114,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

盛岡市の人口減少率、高齢化率はともに県平
均を下回る。不動産市場において新型コロナ
の影響は一部で見られ、今後とも注視が必要
である。

盛岡駅に比較的近く、マンションが立地する
など住居系の土地利用が進んでおり、安定し
た需要を維持している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -417001	盛岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西9m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,400)
b	盛公（商） -409001	盛岡市		建付地	（　）	長方形	東19m市道、中間画地		商業居住誘導区域 (90,400)
c	盛公（商） -402051	盛岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,600)
d	盛公（商） -415052	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ台形	西8.5m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,510)
e	盛公（商） -412051	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北東14m市道、北東6m、二方路		商業駐車付置義務都市機能誘導区域 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,682	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	72,319	100 [ 64.8]	111,603	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	112,000
b	(　 ) 121,265	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	134,739	100 [ 116.1]	116,054		116,000
c	(　 ) 144,175	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	144,175	100 [ 122.3]	117,886		118,000
d	(　 ) 111,776	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	163,390	100 [ 136.1]	120,051		120,000
e	(　 ) 105,048	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	114,431	100 [ 100.0]	114,431		114,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +8.5	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 116,000 円／㎡]

盛岡 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,103,547	3,645,709	16,457,838	15,435,000	1,022,838	（　0.9461） 967,707	（ 5.3 - 0.2 ） 5.1％
	⑧収益価格	18,974,647 円　　　　（　 63,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	188.19	Ｓ6	1,108.37
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	301 ㎡	7.9 m x 36.3 m	前面道路：市道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗部分はフロア貸し、住宅部分はコンパクトタイプで平均専有面積約３５㎡。

⑦有効率　 79.2 ％
の理由

廊下等の共用部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	167.42	75.0	125.57	2,209	277,384	3.0	832,152
							0.0	0
2～ 6	住宅	188.19	80.0	150.55	1,970	296,584	2.0	593,168
							0.0	0
～

～

～

計		1,108.37	79.2	878.32		1,760,304		3,797,992
								0

⑨年額支払賃料	1,760,304 円　×　12ヶ月　＝　 21,123,648 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 878.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,123,648 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,056,182 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,067,466 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,797,992 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,081 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,103,547 円　　　　（　 66,789 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-409064	2,065 ( 2,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,065	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,215 円/㎡　月額支払賃料（　 2,209 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-415065	2,276 ( 2,270)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,276
c	盛公（賃）　　　　-416013	2,420 ( 2,363)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,305

盛岡 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	630,000 円	210,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	633,709 円	21,123,648　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,680,000 円	210,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	420,000 円	210,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	210,000 円	210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,645,709 円　（　　　　　　 12,112 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9461

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	210,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 1,108.37 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,435,000 円（　　　　　 51,279 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,103,547 円
②総費用	3,645,709 円
③純収益　①－②	16,457,838 円
④建物等に帰属する純収益	15,435,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,022,838 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	967,707 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,215 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,974,647 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,000 円／㎡）