別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 盛岡 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 5-2 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　吉田　美弥   TEL.

鑑定評価額 259,000,000 円  １㎡当たりの価格 254,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市盛岡駅前通４３７番 ｢盛岡駅前通８－１７｣ ②地積 　(㎡) 1,020   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,600) 準防 （その他） 高度利用地区 (100,600) 1:2 店舗兼事務所 ＳＲＣ9 中高層の店舗、事務 所が建ち並ぶ駅前の 商業地域 北30m県道、三方路 水道、ガス、下水 盛岡 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 店舗兼事務所ビルやホテル等 が建ち並ぶ盛岡駅前の商業地 域 街 路 ３０ｍ県道 交通 施設 盛岡駅東方 200m 法令 規制 商業 (100,600) 準防  高度利用地区 ⑤地域要因の将 　来予測 盛岡駅利用客を対象とする飲食・サービス業等の店舗が多く、新型コロナの影響から新規投資に慎重な動きがみ られていたが、売物件に対する潜在需要は継続しており、今後とも現状の商環境を維持していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    260,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    196,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は盛岡駅前通や大通地区等の市中心部に位置する商業地域で、需要者は地元及び県外資本の商業事業者であ る。市内では盛南開発等により新興の商業エリアの整備が進む一方で、客層が異なる近隣地域の商況にはさほど影響を 与えていない。新型コロナ感染症拡大の影響で客足が減少した時期もあったが、根強い土地需要があり、現在は新規投 資も見られるようになっている。取引される画地規模は様々で、需要の中心となる市場価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 高層利用も見られる商業地域で収益物件は多いが、建築費が高止まり傾向にある中、土地建物全体の投資額に見合う賃 料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算されたと思料する。一方、比準価格は同一需給圏内の中心商業 地域に存する複数の取引事例を適正に比較検討することにより得た価格で、市場の実勢を反映している。よって、より 信頼性の高い比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    244,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　盛岡（県） 5-9             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    254,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は業態により様々であるが、 社会経済活動が正常化に向かうのに伴い、市 内の商業用不動産への投資は全体としては回 復傾向にある。 盛岡駅利用客を対象とする飲食・サービス業 等の店舗が多く、新型コロナによる売上不振 の影響を受けたが、近時の新規投資は持ち直 し傾向にある。 規模は標準的で、三方路のため背後の駐車場 との接続が良く、地域内における競争力は高 い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％ 0.0 ％