鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -406003	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北東12.5m市道、南西5.4m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,600)
b	盛公（商） -405051	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ整形	西7.5m市道、南4.5m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,450)
c	盛公（商） -413003	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西13m市道、北東5m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,600)
d	盛公（商） -405001	盛岡市		建付地	（　）	長方形	南西14.5m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,600)
e	盛公（商） -413052	盛岡市		建付地	（　）	長方形	南東12m市道、南西5m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 183,175	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 70.0]	100 [ 96.9]	266,810	100 [ 95.0]	280,853	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	281,000
b	(　 ) 173,410	100 [ 100.0]	[ 92.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	190,751	100 [ 68.0]	280,516		281,000
c	(　 ) 249,437	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.9]	281,729	100 [ 100.0]	281,729		282,000
d	(　 ) 126,320	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ 60.0]	100 [ 100.0]	204,007	100 [ 78.0]	261,547		262,000
e	(　 ) 208,182	100 [ 100.0]	[ 94.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	189,991	100 [ 67.5]	281,468		281,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.38	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 282,000 円／㎡]

盛岡 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適正な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	46,712,642	10,452,900	36,259,742	31,769,900	4,489,842	（　0.9459） 4,246,942	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	80,130,981 円　　　　（　 231,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗ビル	267.75	ＲＣ8	1,908.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	347 ㎡	13.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階の店舗は部分貸し、２階～８階はフロア貸し。

⑦有効率　 66.3 ％
の理由

標準的な店舗兼事務所ビルを想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	267.75	54.5	145.92	3,564	520,000	5.0	2,600,000
							0.0	0
2～ 3	店舗	267.75	72.2	193.32	3,388	655,000	3.0	1,965,000
							0.0	0
4～ 5	店舗	267.75	72.2	193.32	3,217	622,000	3.0	1,866,000
							0.0	0
6～ 8	店舗	173.25	66.5	115.21	3,055	352,000	3.0	1,056,000
							0.0	0
塔屋～	塔屋	50.00

計		1,908.50	66.3	1,264.83		4,130,000		13,430,000
								0

⑨年額支払賃料	4,130,000 円　×　12ヶ月　＝　 49,560,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,264.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,560,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,973,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	46,586,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,430,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 126,242 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	46,712,642 円　　　　（　 134,619 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-405004	2,833 ( 2,810)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,541	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,579 円/㎡　月額支払賃料（　 3,564 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-408076	3,044 ( 3,042)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.1]	100 [ 95.0]	3,596
c	盛公（賃）　　　　-405001	2,576 ( 2,570)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 84.2]	100 [ 90.0]	3,399

盛岡 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,622,000 円	437,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,478,000 円	49,560,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 764,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,496,000 円	437,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	655,500 円	437,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	437,000 円	437,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,452,900 円　（　　　　　　 30,124 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9459

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	437,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,908.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0574 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,769,900 円（　　　　　 91,556 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	46,712,642 円
②総費用	10,452,900 円
③純収益　①－②	36,259,742 円
④建物等に帰属する純収益	31,769,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,489,842 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,246,942 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,239 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,130,981 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 231,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
盛岡 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

盛岡 5-1

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　大下　智

TEL.

鑑定評価額

97,200,000 円

１㎡当たりの価格

280,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	盛岡市大通２丁目１３番３０外｢大通２－３－５｣				②地積　(㎡)	347 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:2	店舗ＲＣ6	専門店、店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域	南西13m市道	水道、ガス、下水	盛岡 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 25 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

小売店舗、飲食店等が建ち並
ぶ盛岡市を代表する商業地域

街

路

１３ｍ市道

交通

施設

盛岡駅北東方

1.2km

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は県内随一の中心繁華街で、郊外型店舗等との競合により物販については顧客の流出が進んだが飲食街
へと変化しつつあり潜在需要は根強い。新型コロナウイルス感染症の影響による地価動向は見通し難い。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ中高層店舗兼事務所の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 294,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 213,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は盛岡市中心繁華街一円で、大通・菜園地区等との代替性が強く、需要者は県内中小法人・個人事業者のほ
か、全国展開している県外資本も含まれる。近隣地域は、老舗の物販店舗等が廃業しその後を飲食店舗が代替するケー
スが多く見られ、飲食店街へと様相を変化させつつあるが、立地優位性や知名度等から需要は根強い。土地取引は数が
少なく、画地規模は様々であるが、単価３０万円／㎡前後が目安となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地が所在する地域は、貸物件を中心とした繁華街であることから収益価格は尊重されるべきではあるが、賃料
減免や空室率の上昇など新型コロナウィルス感染症の影響について将来の収益見通しの確実性に難がある点に留意すべ
きである。一方、比準価格は類似商業地域の事例から求めており信頼性が高い。したがって、比準価格を重視し、収益
価格を関連付けて調整し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　盛岡 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 244,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[103.0]

100
[ 87.3]

[100.0]
100

282,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    290,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響は飲食・観
光業等特定業種に限られているが、引き続き
不動産市場への影響に注視が必要である。

近隣地域は近年飲食関連業種にシフトが進ん
でいるため、新型コロナウイルス感染症の影
響により客足が遠のき収益性は回復途上であ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -405001	盛岡市		建付地	（　）	長方形	南西14.5m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,600)
b	盛公（商） -405059	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北4.6m市道、中間画地		商業 (90,276)
c	盛公（商） -406003	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北東12.5m市道、南西5.4m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,600)
d	盛公（商） -413003	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西13m市道、北東5m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,600)
e	盛公（商） -413052	盛岡市		建付地	（　）	長方形	南東12m市道、南西5m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,320	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ 60.0]	100 [ 100.0]	204,007	100 [ 71.4]	285,724	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	286,000
b	(　 ) 203,609	100 [ 100.0]	[ 87.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	178,158	100 [ 58.3]	305,588		306,000
c	(　 ) 183,175	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 70.0]	100 [ 96.9]	266,810	100 [ 90.0]	296,456		296,000
d	(　 ) 249,437	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.9]	281,729	100 [ 97.0]	290,442		290,000
e	(　 ) 208,182	100 [ 100.0]	[ 94.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	189,991	100 [ 65.0]	292,294		292,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 294,000 円／㎡]

盛岡 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	46,641,354	10,738,211	35,903,143	31,769,900	4,133,243	（　0.9459） 3,909,635	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	73,766,698 円　　　　（　 213,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	267.75	ＲＣ8	1,908.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	347 ㎡	13.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ部分貸し、他はフロア貸し

⑦有効率　 66.3 ％
の理由

標準的な店舗ビルを想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	267.75	54.5	145.92	4,020	586,598	6.0	3,519,588
							0.0	0
2～ 3	店舗	267.75	72.2	193.32	3,342	646,075	3.0	1,938,225
							0.0	0
4～ 5	店舗	267.75	72.2	193.32	3,180	614,758	3.0	1,844,274
							0.0	0
6～ 8	店舗	173.25	66.5	115.21	3,000	345,630	3.0	1,036,890
							0.0	0
塔屋～	塔屋	50.00

計		1,908.50	66.3	1,264.83		4,145,154		14,195,256
								0

⑨年額支払賃料	4,145,154 円　×　12ヶ月　＝　 49,741,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,264.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,741,848 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,233,220 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	46,508,628 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,195,256 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 132,726 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	46,641,354 円　　　　（　 134,413 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-409054	3,697 ( 3,660)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	2,934	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,350 円/㎡　月額支払賃料（　 3,342 円/㎡）　基準階 3 F B
b	盛公（賃）　　　　-411024	3,462 ( 3,453)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,644
c	盛公（賃）　　　　-413057	3,055 ( 3,040)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	3,143

盛岡 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,185,000 円	437,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,984,511 円	49,741,848　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 761,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,496,000 円	437,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	874,000 円	437,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	437,000 円	437,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,738,211 円　（　　　　　　 30,946 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9459

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	437,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,908.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0574 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,769,900 円（　　　　　 91,556 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	46,641,354 円
②総費用	10,738,211 円
③純収益　①－②	35,903,143 円
④建物等に帰属する純収益	31,769,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,133,243 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,909,635 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,267 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,766,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 213,000 円／㎡）