別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 盛岡 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 -44 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　中井　孝   TEL.

鑑定評価額 4,770,000 円  １㎡当たりの価格 25,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市上鹿妻田貝１４番３ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 戸建住宅の中に事業 所等が見られる住宅 地域 南東6m市道 水道、下水 盛岡 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 周囲には農地も見られる市街 化調整区域内の住宅地域 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 盛岡駅南西方 4.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内に位置し、戸建住宅のほか周囲に農地も見られる地域である。開発及び建築が規制されており 、また地域内に特段の変動要因も認められないことから、今後とも現況を維持していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね盛岡市の郊外に位置する市街化調整区域内の住宅地域で、主たる需要者層は市内居住者や地縁的選好 性を有する個人である。市街化調整区域のうち市街化区域に近接するなど戸建専用住宅が建築可能な画地については価 格水準が比較的手頃であることから、安定した需要が認められる。特に標準地が位置する盛岡市南西部は引き合いが強 く、地価もやや上昇している。土地は２００㎡前後の規模で総額５００万円程度までが取引需要の中心と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は市街化調整区域内の戸建住宅を中心とする住宅地域に位置し、市場参加者は利便性、居住環境等を考慮しなが ら、周辺における土地の取引価格を重視して行動するものと予想される。一方で、近隣地域はアパート等の収益物件が 見られず、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用は断念した。以上より、本件においては規範性の高い 取引事例より求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　盛岡 -41                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 88.4] [102.5] 100 26,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 盛岡市の人口減少率、高齢化率はともに県平 均を下回る。不動産市場において新型コロナ の影響は一部で見られ、今後とも注視が必要 である。 商業集積が進んだ盛南開発地域に比較的近い ことから、市街化調整区域内の住宅地域とし ては利便性に恵まれており、一定の需要が認 められる。 南東側の接面道路であり、一定の競争力を有 する。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％