別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 盛岡 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 -42 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　細川　卓   TEL.

鑑定評価額 7,100,000 円  １㎡当たりの価格 26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市永井１４地割５９番２ ②地積 　(㎡) 273   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、病院が見 られる市街地に近い 住宅地域 北東5.5m市道 水道、下水 岩手飯岡 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    50 ｍ、南    45 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       273 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 盛岡市中心部の南方面に位置 し、市街化区域に近接する住 宅地域 街 路 基準方位　北、５． ５ｍ市道 交通 施設 岩手飯岡駅北西方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域にあって戸建住宅が多く見られる住宅地域で、価格形成要因に特段の変化はない。盛岡南新都心 地区に近接して比較的利便性が良く、中古住宅の需要が強く、今後も地価は上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市の南方面の郊外の市街化調整区域に位置する住宅地域である。需要者の中心は世帯分離等の地縁を 有する近隣の居住者の他、盛岡市の通勤者で市内外に居住する新規の住宅取得者である。同一需給圏内では新規の住宅 地開発は見られず、中古住宅の取引が中心であるが、空き家の農家住宅の用途変更許可を背景とした戸建住宅化も増加 している。地価水準が安価で比較的利便性が良いことから、中古住宅の需要が強く、地価は上昇傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内に位置する住宅地域で、アパート等の収益物件はなく、賃貸市場も形成されていないことから収益価 格は試算できなかった。住宅取得目的の取引を中心として市場価格が形成される住宅地域であることから、戸建住宅地 等の取引事例に適正な補修性や価格形成要因の比較を行った比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、更に、 盛岡市郊外の安価な価格水準の住宅地域の需給動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　盛岡 -41                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 86.1] [101.0] 100 26,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 盛岡市の人口は微減、世帯数は微増。盛岡市 及び隣接市町では、新規の住宅需要が増加し ており、不動産業者の住宅地開発も活発な状 況が続いている。 居住環境は劣るものの、比較的利便性が良く 、地価水準が安価であることから、中古住宅 の需要が強く、地価は上昇傾向で推移してい る。 北東側の接面道路で、画地も標準的であり、 地域内においてやや競争力が認められる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％