別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 盛岡 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 -41 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　服部　幸司   TEL.

鑑定評価額 8,670,000 円  １㎡当たりの価格 22,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市土淵字橋場５０番１内 ②地積 　(㎡) 387   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 北6m市道 水道、下水 盛岡 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東方の市街化区域内には大規 模ＳＣが立地する。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 盛岡駅北西方 5.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅地域で原則として積極的な市街化が抑制されていることから、大規模な開発も行われず 、既存の宅地を中心に住宅地域として推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は滝沢市を含む盛岡市郊外の市街化調整区域一円で、特に盛岡市西部郊外の住宅地域との代替性が高い。需 要者は周辺住民の分家や住み替えといった地縁性を有する層が中心である。東方の東北道盛岡ＩＣ周辺では大規模ＳＣ を中心に商業施設の充実が進み近隣地域の生活利便性に影響を及ぼしてはいるものの、市街化調整区域で開発が抑制さ れていることから宅地の需給は活発ではない。土地は３００㎡程度で６００万円台が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産が所在する地域は市街化調整区域で、近隣地域及びその周辺にもアパート等の収益物件の需要や供給は見ら れず賃貸市場が形成されていないため収益還元法は適用できず、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は市街 化調整区域に所在する信頼性の高い取引事例から価格形成要因の比較を行い、市場の実勢を反映して求められた。従っ て、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 盛岡市の住宅着工戸数は反転上昇し、市内各 所で中小規模の宅地開発が続いている。全般 的には住宅地需要の高まりが認められる。 商業施設や教育施設への利便性が確保されて いるが、市街化調整区域内の既存宅地等の開 発は進まず、地域要因の大きな変動は認めら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％