別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 盛岡 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 -39 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　小泉　寛   TEL.

鑑定評価額 2,930,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市下田字陣場５６番５１ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が見 られる高台の住宅地 域 北6m市道 水道、下水 渋民 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 渋民駅に程近い丘陵地にある 住宅地域 街 路 基準方位北６ｍ市道 が標準 交通 施設 渋民駅北西方 380m 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 渋民駅前での病院新設後も地域要因に顕著な変動無く若干の新築住宅も見られるが起伏のある地勢のため動きは 鈍く、空地の多い郊外住宅地である。地域要因の変動は無く、当面現状の傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は玉山地区の内の市街地である渋民・好摩・下田地区等であり、強い代替競争関係が認められる。需要は地 縁性ある居住者や盛岡等への通勤者が中心で、コロナ禍にあっても安定が認められる。当地域は駅には近いが生活利便 施設等への接近性が劣り、丘陵性地勢であることも市場性の隘路となっている。価格水準は２５０㎡程度の画地で３０ ０万円～４００万円、これに建物価格を加算して新築戸建は１８００万円～２２００万円前後が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当近隣地は周辺にはアパート等も僅かに介在するが、大部分が戸建住宅を中心とする自用取引である。求められた価格 は比準価格一個であるが、市場性を反映した適正なものと判断された。原価法は適切な造成事例が無いため、また収益 還元法は土地価格に見合う収益を確保するのが困難であるため適用を割愛した。従って本件においては比準価格を採用 の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　雫石 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,400 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [115.8] [100.0] 100 13,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は回復傾向に有るがコロナ禍の影響 も残る状況にある。当市も概ね同様の状況に あるが、外部環境の改善傾向も有り堅調な動 きを示している。 渋民駅に近い丘陵地の住宅地で競争力はやや 劣る。近年近傍に中規模病院が立地したが、 影響は限定的で、地域内に顕著な変動要因は 見られない。 個別的要因に変動はなく、選好性は維持され ている。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％