鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

盛岡 -36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（住） -412011	盛岡市		更地	（　）	不整形	北東5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	盛公（住） -414010	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m市道、北6m、角地		１低専 (50,80)
c	盛公（住） -412008	盛岡市		更地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１低専居住誘導区域 (50,80)
d	盛公（住） -407005	盛岡市		貸家建付地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		１低専居住誘導区域 (50,80)
e	盛公（住） -412006	盛岡市		更地	（　）	ほぼ整形	北西5m私道、中間画地		１低専風致地区居住誘導区域 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,698	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	40,537	100 [ 104.6]	38,754	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	39,900
b	(　 ) 26,026	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 65.0]	100 [ 103.0]	38,874	100 [ 102.0]	38,112		39,300
c	(　 ) 44,628	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	44,365	100 [ 112.3]	39,506		40,700
d	(　 ) 38,320	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	38,434	100 [ 102.9]	37,351		38,500
e	(　 ) 45,537	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,992	100 [ 117.4]	39,175		40,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 +10.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,600 円／㎡]

盛岡 -36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　□原価法が適用できない場合その理由
(2)-2　■造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

盛岡（造成）-51

②所在及び地番

盛岡市高松４丁目２２２番外９筆

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
15,788	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	15,867	11,884	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	11,943
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
2,593	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	2,606	（　 72.7 ％） 41,838	100 [ 112.4]	[ 103.0] 100	38,300

⑲熟成度修正　　　　　　[ 100.0]/100	⑳積算価格　　　　　　 38,300 円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

正常

％／月
0.01

　　　　 0.0

％／月
0.01

　　　 0.0

％／月
0.01

地域要因の比較

街路　　　　　　 +2.0

交通・接近　　　 +2.0

環境　　　　　 +8.0

行政　　　　　 0.0

その他　　　　 0.0

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,401,834	470,768	1,931,066	1,761,800	169,266	（　0.9696） 164,120	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,419,167 円　　　　（　 15,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 -36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	82.81	Ｗ2	163.13
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	217 ㎡	12.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

独身タイプ、平均専有面積約３８．５㎡、地域における標準階層のアパートを想定。

⑦有効率　 94.4 ％
の理由

標準的な設計を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	82.81	93.0	77.01	1,291	99,400	2.0	198,800
							1.0	99,400
2～ 2	住宅	80.32	95.9	77.01	1,356	104,400	2.0	208,800
							1.0	104,400
～

～

～

計		163.13	94.4	154.02		203,800		407,600
								203,800

⑨年額支払賃料	203,800 円　×　12ヶ月　＝　 2,445,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 154.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,445,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 97,824 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,347,776 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	407,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,913 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 203,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 50,145 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,401,834 円　　　　（　 11,068 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-416002	1,572 ( 1,568)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [114.6]	100 [100.0]	1,372	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,321 円/㎡　月額支払賃料（　 1,291 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-411010	1,342 ( 1,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,278
c	盛公（賃）　　　　-416003	1,313 ( 1,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,313

盛岡 -36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	138,000 円	23,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	73,368 円	2,445,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 184,000 円	23,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	34,500 円	23,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,000 円	23,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 470,768 円　（　　　　　　 2,169 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,000,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 163.13 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,761,800 円（　　　　　 8,119 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,401,834 円
②総費用	470,768 円
③純収益　①－②	1,931,066 円
④建物等に帰属する純収益	1,761,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	169,266 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	164,120 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 756 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,419,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
盛岡 -36　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

盛岡 -36

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　佐藤　真

TEL.

鑑定評価額

8,550,000 円

１㎡当たりの価格

39,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	盛岡市箱清水１丁目１５２番１８｢箱清水１－３０－２｣				②地積　(㎡)	217 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	南4.8m市道	水道、下水	盛岡 4.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

小規模な宅地開発の集積によ
り形成された住宅地域で狭隘
な街路条件に難がある。

街

路

基準方位北、４．８
ｍ市道

交通

施設

盛岡駅北方

4.7km

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

住宅地域として概ね熟成しており、価格形成要因に特段の変化はない。取引は少ないものの住宅地需要は根強く
、当面、地価は横這いで推移するものと予測される。今後は中古住宅市場の動向等にも注視する必要がある。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 37,700 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内北部及び北東部の住宅地域で、需要者は従来からの市内居住者で市街中心部への就労者が中心である
。市場動向としては市内全般的に住宅地や中古住宅の供給が少なくなってきている状況で、近隣地域は市内中心部等へ
の接近性はやや劣るものの、閑静な居住環境を維持しており、価格水準も値頃感があり地価は安定傾向にある。需要の
中心の価格水準は２２０㎡程度で８００～９００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格、収益価格及び積算価格の３価格を試算した。近隣地域は居住快適性、生活利便性等が重視される住宅地域で
あり、かつ、自己使用目的での取引が中心であることから市場性が重視される。収益価格は賃貸市場が未成熟である点
で、積算価格は既成住宅地である点で、それぞれ規範性が劣るものと判断した。以上、本件においては、比準価格を標
準とし、収益価格及び積算価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　盛岡 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 51,200 円／㎡

[102.3]
100

100
[100.0]

100
[136.0]

[103.0]
100

39,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は、新型コロナウイルス感染症の新
規感染者数が落ち着く中、一部に持ち直しの
動きがみられている。

市内中心部等への接近性はやや劣るものの、
閑静な居住環境を維持している住宅地域であ
り、需要は底堅く地価は横這いで推移してい
る。

南側の接面道路で、画地も標準的であり、地
域内においては競争力が認められる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.5
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +10.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

盛岡 -36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（住） -412011	盛岡市		更地	（　）	不整形	北東5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	盛公（住） -414007	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ整形	西5m市道、北5m、準角地		１低専居住誘導区域外 (50,80)
c	盛公（住） -411004	盛岡市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東4m市道、南西4m、二方路		１低専 (50,80)
d	盛公（住） -414005	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１低専居住誘導区域外 (50,80)
e	盛公（住） -417001	盛岡市		更地	（　）	不整形	南東6m道路、南6m、北東6m、三方路		１低専 (60,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,698	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	40,537	100 [ 105.1]	38,570	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	39,700
b	(　 ) 31,521	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 103.0]	36,003	100 [ 96.5]	37,309		38,400
c	(　 ) 36,252	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 102.0]	41,813	100 [ 109.6]	38,151		39,300
d	(　 ) 39,318	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.5]	39,122	100 [ 102.5]	38,168		39,300
e	(　 ) 43,892	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.4]	42,042	100 [ 111.2]	37,808		38,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.5	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +13.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,400 円／㎡]

盛岡 -36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　□原価法が適用できない場合その理由
(2)-2　■造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

盛岡（造成）-51

②所在及び地番

盛岡市高松４丁目２２２番外９筆

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
15,788	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	15,867	11,884	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	11,943
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
2,593	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	2,606	（　 72.7 ％） 41,838	100 [ 114.4]	[ 103.0] 100	37,700

⑲熟成度修正　　　　　　[ 100.0]/100	⑳積算価格　　　　　　 37,700 円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

正常

％／月
0.00

　　　　 0.0

％／月
0.00

　　　 0.0

％／月
0.00

地域要因の比較

街路　　　　　　 +2.0

交通・接近　　　 +2.0

環境　　　　　 +10.0

行政　　　　　 0.0

その他　　　　 0.0

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,085,364	361,459	1,723,905	1,524,340	199,565	（　0.9696） 193,498	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,031,208 円　　　　（　 18,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 -36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	72.00	Ｗ2	144.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	217 ㎡	12.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２Ｋ、平均専有面積約３６㎡を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下は床面積に不算入のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	72.00	100.0	72.00	1,255	90,360	2.0	180,720
							0.0	0
2～ 2	住宅	72.00	100.0	72.00	1,255	90,360	2.0	180,720
							0.0	0
～

～

～

計		144.00	100.0	144.00		180,720		361,440
								0

⑨年額支払賃料	180,720 円　×　12ヶ月　＝　 2,168,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,168,640 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 86,746 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,081,894 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	361,440 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,470 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,085,364 円　　　　（　 9,610 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-416003	1,313 ( 1,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,313	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,257 円/㎡　月額支払賃料（　 1,255 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-409071	1,485 ( 1,453)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,291
c	盛公（賃）　　　　-411010	1,342 ( 1,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,167

盛岡 -36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	59,700 円	19,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	65,059 円	2,168,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 159,200 円	19,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	39,800 円	19,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,900 円	19,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 361,459 円　（　　　　　　 1,666 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,900,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,524,340 円（　　　　　 7,025 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,085,364 円
②総費用	361,459 円
③純収益　①－②	1,723,905 円
④建物等に帰属する純収益	1,524,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	199,565 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	193,498 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 892 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,031,208 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,600 円／㎡）