別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 盛岡 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 -35 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　小泉　寛   TEL.

鑑定評価額 5,600,000 円  １㎡当たりの価格 18,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市渋民字泉田３２６番外 ②地積 　(㎡) 311   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東12m市道 水道、下水 渋民 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業地内の区画 整然とした準幹線道路沿いの 住宅地域 街 路 基準方位北１２ｍ市 道が標準 交通 施設 渋民駅北東方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 渋民地区中心部の区画整理事業による新興住宅地域。未だ空地もあるが次第に熟成化しつつある。国道４号バイ パスの完成と地域周辺での道路整備進展の影響から相対的な道路交通条件に若干良化しつつある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は玉山地区の複数の中心的市街地一円と把握され、渋民・好摩・下田地区等で強い代替競争関係が認められ る。需要の中心は地縁性を有する居住者や盛岡市方面への通勤者が中心である。需要は低水準な推移で、住宅地はやや 供給過剰の状態で推移しているが、コロナ禍にあって堅調さを維持している。価格水準は土地価格が５００万円～６０ ０万円、これに建物価格を加算して新築戸建は２０００万円～２５００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当近隣地域周辺にはアパート等も介在しているが、大部分が戸建住宅中心の自用取引である。本件の場合求められた価 格は比準価格の一個であるが、市場性を反映した適正なものと判断された。原価法は適切な造成事例が無いために、ま た収益還元法は土地価格に見合う収益を確保するのが困難であるため適用を割愛した。従って本件においては比準価格 を採用の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　雫石 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,400 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [ 91.9] [102.5] 100 16,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は回復傾向に有るがコロナ禍の影響 も残る状況にある。当市も概ね同様の状況に あるが、外部環境の改善傾向も有り堅調な動 きを示している。 区画整理事業で整備された、生活利便性の高 い、環境良好な住宅地で都心通勤圏でも有る 。地域要因に顕著な変動無く熟成化が進むも のと見られる。 個別的要因に変動はなく、選好性は維持され ている。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -9.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％