別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 盛岡 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 -32 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　有岡　智昭   TEL.

鑑定評価額 8,020,000 円  １㎡当たりの価格 44,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市東黒石野１丁目１５番１１ ｢東黒石野１－１５－１１｣ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス、下水 盛岡 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 盛岡市中心部の北方面の郊外 に位置し、高台に開発された 古くからの住宅地域 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 盛岡駅北東方 5.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は高台に開発された住宅団地で住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は見られないこと から、今後とも現状を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧盛岡市北部の住宅地域一円で、需要者は市内居住者や市内通勤者が中心である。同一需給圏内の住宅地 開発は一段落して土地の供給は少ないが、比較的安価な地価水準であることから、住宅の一次取得者等による需要が見 られ、地価は横ばいで推移している。土地取引は１８０㎡～２３０㎡で８００万円～１０００万円程度、中古の戸建住 宅は２０００万円までが取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を建築する目的での土地取引が支配的な地域で、需要者は類似不動産の取引価格等を重視する傾向が強 い。周辺で僅かに見られるアパートは地主の資産運用の域を出ず賃貸需要も乏しく賃貸市場が未成熟と認められること から収益価格は試算できなかった。よって本件では、地域の特性、需要者の属性等を踏まえ比準価格を妥当と認め採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　盛岡 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,200 円／㎡ [102.3] 100 100 [100.0] 100 [118.7] [100.5] 100 44,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による厳しい状況が徐々に緩和され つつあるが、海外では新たな変異株の感染が 拡大する等、景気の先行きは依然不透明であ る。 地域内は安価な価格水準にあり宅地、中古住 宅ともに一次取得者の需要があり、地価は安 定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％