別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 盛岡 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 -30 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　佐々木　繁光   TEL.

鑑定評価額 3,470,000 円  １㎡当たりの価格 14,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市上米内字赤坂３番１７３ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 空地の多い住宅地域 南西6m市道 水道 盛岡 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 盛岡市北部郊外の丘陵地に位 置する分譲住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 盛岡駅北東方 9.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 盛岡市北部郊外の丘陵地に開発された分譲住宅団地で、地域要因に特段の変動は認められず、今後とも現状の居 住環境等を維持していくものと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市郊外に位置する市街化調整区域の住宅地域であり、主な需要者は盛岡市郊外北部に地縁等を有する 個人である。従来、盛岡市郊外では大量の住宅地が供給され、地価は継続して下落基調にあったが底入れの兆しが窺え る。近隣地域は盛岡市街地から遠方に存するが、地縁選好性及び低水準な地価等により需要は堅調で底値を維持してい る。需要の中心となる価格帯（総額）は、更地取引が２５０～３００㎡程度で３５０～４５０万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏の類似地域において、主として自用目的に係る信頼性の高い住宅地取引事例を収集できた。近隣地域にはア パート等の収益物件はほとんどみられないため、収益還元法は適用できなかった。当該地域は、居住の快適性等を重視 した自用目的の住宅地取引が中心であることから比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、近時の同一需給圏 における住宅地の不動産市場の推移・動向も検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　盛岡 -41                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [165.2] [103.0] 100 14,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症により社会経済活 動が縮小し、不動産全般に価格を下落させる 要因として作用していることが認められる。 盛岡市街地の遠方に存する丘陵地の分譲地で 、地縁選好性及び低水準な地価等により需要 は堅調であるため地価は底値を維持している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％