別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 盛岡 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 -28 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　古水　隼人   TEL.

鑑定評価額 8,090,000 円  １㎡当たりの価格 45,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市紅葉が丘９番７外 ｢紅葉が丘１４－４｣ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南4.1m市道 水道、ガス、下水 盛岡 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   130 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和３０～４０年代に傾斜地 に造成された街路狭隘な住宅 団地。 街 路 基準方位北、４．１ ｍ市道が標準 交通 施設 盛岡駅北東方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件が悪く居住環境の劣る旧来の住宅地域で、新規投資等の変動要因は認められず、利用状況は安定的なこ とから、将来においてもほぼ現況のとおり推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市中心部北東側の国道４号線外縁に位置する住宅地域一円で、山岸、下米内、三ツ割等と代替性が認めら れ、需要者は市内居住者や市内通勤者等である。山裾部に造成された密集した住宅地域で、発展余地が少なく新規分譲 等は認められない。街路条件は劣るが、一方で都心や生活施設への接近性が良好なため、一定の需要は維持されている 。土地価格は、更地は１８０㎡程度で８００万円程度、新築戸建は２５００万円前後が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域は、自用の戸建住宅を主体とする地域であるが、賃貸アパートも見られることから、取引事 例比較法及び収益還元法を適用したところ、収益還元法は賃料水準が低位のため土地に帰属する純収益を確保できず、 試算価格を得ることができなかった。従って、信頼性の高い取引事例から導き出された比準価格を標準とし、代表標準 地からの検討を踏まえ、更に市内の住宅地の市場動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　盛岡 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,200 円／㎡ [102.3] 100 100 [100.0] 100 [118.7] [103.0] 100 45,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、新型コロナウイルス感染症の新 規感染者数が落ち着く中、一部に持ち直しの 動きがみられている。 新興分譲地に比べ街路条件は劣るが、都心へ のアクセスが良好なため、潜在的な需要は維 持されている。 近隣地域において中庸的な画地で、地域内で の競争力は標準的と思料される。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％