別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 盛岡 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 -24 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　吉田　勇光   TEL.

鑑定評価額 9,020,000 円  １㎡当たりの価格 63,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市南仙北１丁目１１６番４ ｢南仙北１－１０－２３｣ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が混在する住 宅地域 東6m市道 水道、下水 仙北町 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.3 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 画地規模がやや小さい住宅地 域 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 仙北町駅南方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 概ね熟成した住宅地域で、今後も現環境を維持していくものと予測する。土地取引はやや活発で、地価は若干の 上昇基調を継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内南郊外の住宅地域で、南仙北、津志田地区等との代替性が強い。需要の中心は市内居住者の住替えで あるが、圏外からの転入も見られる。市内全般に宅地供給余地が少なくなってきているなか、街区配置にはやや難があ るが、北では中心部、西では開発著しい盛南開発エリアにアクセスが良く、値頃感もあり、見直し需要が続いている。 土地は１５０㎡程度で９５０万円前後、新築の戸建物件は総額３０００万円程度までが需要の中心価格帯と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は戸建住宅の中にアパート等の収益物件も混在する住宅地域であるが、画地規模がやや小さく、経済合理性に適う 賃貸用建物を想定することは困難であり、結果として収益価格は試算できなかった。収益性よりも住環境の快適性等が 重視される低層住宅地域であることを考慮し、よって、信頼性の高い取引事例を比較検討することにより得られた比準 価格を採用することとし、併せて一般的要因の動向等も総合勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　盛岡（県） -19             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     62,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、世帯数は微増。新型コロナの影 響はなく、近年の利便性重視の傾向から市内 への転入者は多く、低金利もあり、宅地需要 は堅調である。 周辺では民間による宅地分譲が行われており 、売れ行きは比較的好調で、価格も高目。 東道路でやや競争力を有する。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％ +1.0 ％