別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 盛岡 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 -23 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　横田　浩   TEL.

鑑定評価額 7,910,000 円  １㎡当たりの価格 62,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市仙北１丁目２５５番２ ｢仙北１－１１－３６｣ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 仙北町 430m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 古くからの住宅地域で住宅の 密集度が高い。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 仙北町駅北方 430m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの住宅地域で、住宅が密集し開発の余地が少ないことから、戸建住宅を中心とした住宅地域としてほぼ 現況のとおり推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内南部に位置する住宅地域で、特に仙北町・西仙北・東仙北地区等との代替性が強い。需要者の中心は 市内居住者及び通勤者である。古くからの住宅地域で駅に近く利便性は高いものの街区の整然性に劣り、細分化された 細長い画地が多いため住環境はやや劣る。開発余地が少なく新規分譲等の動きがないため、自己使用目的の中古住宅取 引が中心で需給量は余り多くない。土地は１３０㎡で８００万円台が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一部に小規模なアパートが見られるものの、経済合理性を確保する形でのアパートを想定することが困難で あることや、自己使用目的での取引が中心であることから収益還元法の適用は断念した。居住の快適性や利便性に着目 して価格が形成される住宅地域であることから、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、 盛岡市内の住宅地の不動産市場の推移・動向をも勘案のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　盛岡 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [102.0] 100 [ 99.8] [100.0] 100 62,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 盛岡市の世帯数は微増傾向で宅地需要は強い 。そのため新型コロナウイルス感染症による 影響は殆ど認められない。 地域要因に変動は見られないが、近接する盛 南地区における活況を受けて地価は安定的に 推移している。 間口のやや狭い画地で、地域内における市場 競争力はやや弱い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -12.5 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％