鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

盛岡 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（住） -408002	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、南4m、角地		１住居 (60,200)
b	盛公（住） -412003	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	盛公（住） -412006	盛岡市		更地	（　）	ほぼ整形	北西5m私道、中間画地		１低専風致地区居住誘導区域 (50,80)
d	盛公（住） -412008	盛岡市		更地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１低専居住誘導区域 (50,80)
e	盛公（住） -412023	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ整形	北5m市道、西5m、東4m、三方路		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,798	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	65,167	100 [ 122.0]	53,416	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,400
b	(　 ) 47,786	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	46,394	100 [ 92.9]	49,940		49,900
c	(　 ) 45,537	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,992	100 [ 87.9]	52,323		52,300
d	(　 ) 44,628	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	44,365	100 [ 84.1]	52,753		52,800
e	(　 ) 48,371	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 105.1]	57,990	100 [ 109.2]	53,104		53,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,300 円／㎡]

盛岡 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,865,364	343,450	1,521,914	1,348,160	173,754	（　0.9696） 168,472	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,509,833 円　　　　（　 21,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	64.00	Ｗ2	124.69
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	166 ㎡	12.2 m x 14.6 m	前面道路：市道　 5.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一般住宅にアパートが介在する地域で、アパート需要もある土地柄を考慮

⑦有効率　 90.3 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	64.00	88.0	56.32	1,392	78,397	2.0	156,794
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	60.69	92.8	56.32	1,433	80,707	2.0	161,414
							0.0	0
～

～

～

計		124.69	90.3	112.64		159,104		318,208
								0

⑨年額支払賃料	159,104 円　×　12ヶ月　＝　 1,909,248 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 112.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,909,248 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 118,875 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,862,373 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	318,208 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,991 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,865,364 円　　　　（　 11,237 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-401016	1,611 ( 1,577)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,534	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,435 円/㎡　月額支払賃料（　 1,433 円/㎡）　基準階 2 F B
b	盛公（賃）　　　　-411025	1,123 ( 1,121)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,371
c	盛公（賃）　　　　-416003	1,313 ( 1,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,459

盛岡 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	52,800 円	17,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	79,250 円	1,981,248　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 140,800 円	17,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	35,200 円	17,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,600 円	17,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 343,450 円　（　　　　　　 2,069 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,600,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 124.69 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,348,160 円（　　　　　 8,121 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,865,364 円
②総費用	343,450 円
③純収益　①－②	1,521,914 円
④建物等に帰属する純収益	1,348,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	173,754 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	168,472 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,015 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,509,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
盛岡 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

盛岡 -8

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　有岡　智昭

TEL.

鑑定評価額

8,720,000 円

１㎡当たりの価格

52,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	41,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	盛岡市緑が丘４丁目６２番１３外｢緑が丘４－５－１１｣				②地積　(㎡)	166 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:1.2	住宅ＬＳ2	一般住宅にアパート等が混在する住宅地域	北5.7m市道	水道、ガス、下水	盛岡 4.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 90 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

盛岡市北部の郊外に位置する
、早期に宅地化が進んだ住宅
地域

街

路

基準方位　北、５．
７ｍ市道

交通

施設

盛岡駅北方

4.6km

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は見られないことから、今後とも現状を維持す
るものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧盛岡市北部の既存住宅地域一円で、需要者は市内居住者や市内通勤者が中心である。緑が丘地区は、市
郊外の住宅地域として早期に宅地化が進んだ地域であり、街路条件のやや劣る場所が多いものの、近隣地域周辺は緑が
丘地区の拠点的な商業施設や学校、公共公益施設等に近く、住環境、生活利便性等が良好であることから、宅地の需要
は総じて堅調に推移している。宅地は総額１０００万円程度までが取引の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の戸建住宅を建築する目的での土地取引が支配的な地域で、需要者は類似不動産の取引価格等を重視する傾向が強
い。近隣地域の周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、土地建物全体の投資額に見合う賃料水準が形成されてい
ないため収益価格は低位に試算された。よって本件では、地域の特性、需要者の属性等を踏まえ比準価格を妥当と認め
採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　盛岡 -17                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     52,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による厳しい状況が徐々に緩和され
つつあるが、海外では新たな変異株の感染が
拡大する等、景気の先行きは依然不透明であ
る。

中心市街地近郊の住宅地域として地価に割安
感があり、分譲地の売れ行きは好調で、地価
は上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

+1.0 ％

３　試算価格算定内訳

盛岡 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（住） -414006	盛岡市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、西4m、角地		１低専居住誘導区域 (50,80)
b	盛公（住） -412009	盛岡市		更地	（　）	ほぼ台形	北西22m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (60,200)
c	盛公（住） -417008	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西3.3m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	盛公（住） -414005	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１低専居住誘導区域外 (50,80)
e	盛公（住） -414053	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西13m市道、中間画地		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,565	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.1]	43,942	100 [ 83.5]	52,625	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	52,600
b	(　 ) 65,055	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.5]	65,508	100 [ 122.1]	53,651		53,700
c	(　 ) 39,178	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.0]	41,804	100 [ 81.2]	51,483		51,500
d	(　 ) 39,318	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.5]	39,122	100 [ 75.8]	51,612		51,600
e	(　 ) 71,351	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	72,835	100 [ 137.1]	53,125		53,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +14.0
e	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 +10.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,500 円／㎡]

盛岡 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,861,229	337,674	1,523,555	1,317,520	206,035	（　0.9696） 199,772	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,161,917 円　　　　（　 25,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	64.00	Ｗ2	124.69
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	166 ㎡	12.2 m x 14.6 m	前面道路：市道　 5.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ　専有面積約５６㎡

⑦有効率　 90.3 ％
の理由

標準的な設計を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	64.00	88.0	56.29	1,393	78,412	2.0	156,824
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	60.69	92.8	56.29	1,427	80,326	2.0	160,652
							0.0	0
～

～

～

計		124.69	90.3	112.58		158,738		317,476
								0

⑨年額支払賃料	158,738 円　×　12ヶ月　＝　 1,904,856 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 112.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,904,856 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 118,611 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,858,245 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	317,476 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,984 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,861,229 円　　　　（　 11,212 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-309060	1,443 ( 1,439)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,443	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,429 円/㎡　月額支払賃料（　 1,427 円/㎡）　基準階 2 F B
b	盛公（賃）　　　　-312025	1,123 ( 1,121)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,386
c	盛公（賃）　　　　-317003	1,313 ( 1,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,459

盛岡 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	51,600 円	17,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	79,074 円	1,976,856　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 137,600 円	17,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	34,400 円	17,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,200 円	17,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 337,674 円　（　　　　　　 2,034 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,200,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 124.69 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,317,520 円（　　　　　 7,937 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,861,229 円
②総費用	337,674 円
③純収益　①－②	1,523,555 円
④建物等に帰属する純収益	1,317,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	206,035 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	199,772 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,203 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,161,917 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,100 円／㎡）