別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 盛岡 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 -6 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　小網　裕三   TEL.

鑑定評価額 7,610,000 円  １㎡当たりの価格 41,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市東新庄２丁目３番１２ ｢東新庄２－２－４０｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 南西4m市道 水道、下水 盛岡 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.6 ｍ、規模　　       183 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地で全般的に街路狭小な 画地が多い住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 盛岡駅東方 3.5km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は丘陵地であり、道路の系統・連続性が劣る住宅地域で、宅地開発の余地は少ない地域である。格別の 変動要因はなく、今後も地価の下落傾向は続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市の中心市街地に程近い外縁部東方の住宅地域で、主な需要者は中心市街地への通勤者等で当該圏外 からの転入者も一定程度見られる。近隣地域は道路の狭い画地や行止り道路が多い丘陵地で開発の余地は少なく、市中 心部に比較的近接しているものの宅地需要は弱い。取引価格の中心は、土地は１５０㎡～２００㎡で６００万円～９０ ０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は丘陵地の傾斜地であり、共同住宅はほぼ見られない住宅地域で、戸建の賃貸慣行もあまりみられず、適正な 賃料水準の把握が困難なため、収益還元法は適用しなかった。居住の快適性を重視した自用目的での取引が中心である ため、同一需給圏内の類似地域に存する類似性の高い取引事例から求めた比準価格を重視し、代表標準地から求めた価 格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　盛岡 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,200 円／㎡ [101.9] 100 100 [102.5] 100 [157.9] [102.0] 100 43,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅投資はプラス基調を維持する一方で、設 備投資は大幅な悪化となるなど、県内経済全 体では持ち直しの動きに足踏み感がみられて いる。 丘陵地で、街路の系統・連続性が劣る地域で あり、地域要因に変動はない。今後の開発余 地は少なく、地価は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　 +10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％