別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 盛岡 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 -3 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　大下　智   TEL.

鑑定評価額 7,680,000 円  １㎡当たりの価格 38,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市上厨川字杉原５０番３５ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北6m市道 水道、下水 盛岡 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 西部郊外市街化調整区域内の 開発許可を得た住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 盛岡駅北西方 3.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市街化調整区域内の一般住宅、事業所等が混在する住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認めら れず当面現状を維持するが、潜在的需要は根強いことから、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層戸建住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内市街化調整区域内の一般住宅地域一円で、土淵・太田・上鹿妻地区等との代替性が高い。需要者の中 心は周辺居住者及び市内への通勤者である。対象標準地が所在する地域は、大型商業施設や幹線道路への接近性が優れ た、市街化調整区域にあっては価格高位の住宅地域で、潜在的な需要は根強いものと判断する。更地で２００㎡、８０ ０万円前後、中古住宅は築年数にもよるが１２００万～１５００万円程度が需給の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が所在する地域は、市街化調整区域内の開発許可を得た分譲地で、周辺にはアパート等収益物件は見受けら れないことから、収益価格は求めなかった。したがって、実証的で市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準 地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、新型コロナウィルス感染症による地価への影響は認 められない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　盛岡 -41                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 61.1] [100.0] 100 36,700  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は飲食・観 光業等特定業種に限られているが、引き続き 不動産市場への影響に注視が必要である。 イオン盛岡近くにＪＲ田沢湖線の新駅開業が 予定（令和５年３月）されているが、近隣地 域に対する地価への影響は現状不明である。 地域の標準的画地である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％