別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 階上 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   階上 -2 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　東海林　信行   TEL.

鑑定評価額 3,260,000 円  １㎡当たりの価格 7,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月14日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三戸郡階上町大字道仏字榊山７番９ ②地積 　(㎡) 429   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在する駅に近い 住宅地域 南東7.5m県道 水道 階上 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   550 ｍ、西   400 ｍ、南   600 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 階上駅に近接する農漁家住宅 が多い住宅地域 街 路 基準方位　北　　７ ．５ｍ県道 交通 施設 階上駅　北西方 400m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農漁家住宅に一般住宅も混在する住宅地域で、現状維持で推移すると予測する。階上駅に近いが各種利便施設へ の接近性劣り、需要が弱く地域は衰退傾向で推移しており、地価は下落傾向を継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は階上町郊外の農漁家住宅地域一円。需要者は当地域に地縁あるいは血縁を有する個人が中心で、圏外か らの新規転入等は殆ど見られない。駅に近接するが、各種利便施設へ遠く生活利便性が劣る地域で、過疎化や少子高齢 化、農漁業低迷等の影響から需要は低迷している。需要の中心となる価格帯は、取引自体が少ないことから見出し難い 状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周辺にはアパート等は見られず、賃貸市場が成立していないことから収益還元法は適用できなかった。比準価格のみ の試算であるが、農漁家住宅を中心とする従来からの既成住宅地域で居住の快適性が重視され、自用目的での取引が支 配的であることから、市場性を反映し説得力が高いと認められる当該価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森南部 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,700 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [156.6] [104.0] 100 7,620  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は横這い。地域経済は新 型コロナウイルス感染症の影響から冷え込ん でおり先行きは不透明で住宅地需要は全般的 に弱い。 階上駅に近接した住宅地域。公共施設や商業 施設から遠く、生活利便性が劣ることから、 当地域に対する需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +22.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％