別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 五戸 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五戸 -2 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　駒木　功   TEL.

鑑定評価額 2,400,000 円  １㎡当たりの価格 7,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三戸郡五戸町字中道十文字１９番６ ②地積 　(㎡) 304   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北西5m町道 水道、下水 八戸 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   600 ｍ、西   270 ｍ、南   300 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 空地、農地が多く見られる町 北東部の住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ町道 交通 施設 八戸駅西方 12.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町の中心から北東部の空地や農地が多く残る既成住宅地域である。地域内に特段の変動要因はないため、現状を 維持しつつも、地域経済の低迷等の影響を受けて、今後も地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当町中心部周辺の住宅地域一円。典型的な需要者は町内に地縁を有する一次取得者が中心で、町外からの 転入は殆どない。当町では人口減少や少子高齢化等もあり経済の低迷が長期化しており、住宅地に対する有効需要は減 退、当地域の地価も下落が続くと予測される。取引の中心となる価格帯は土地は２００㎡～３００㎡で総額１５０万円 ～２５０万円程度である。新築戸建物件の取引は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は空地や農地も多く残る住宅地域であり、自用の住宅が大半でアパート等の賃貸物件はないので収益価格は試 算できなかった。地域では、居住の快適性や生活上の利便性が重視され、さらに自己使用目的での取引が中心であるた め、地価は収益性よりも取引価格水準により形成される傾向がある。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森南部 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,700 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [147.4] [101.0] 100 7,860  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口，世帯数とも減少傾向。地域経済低迷， 過疎化の進行，少子高齢化等により土地に対 する有効需要は減退している。 近隣地域においては、特段土地の利用現況に 変化はないが、地域経済の低迷等から住宅地 需要は減退しており、地価は下落基調で推移 した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％