別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 おいらせ -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   おいらせ -4 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　浅井　康光   TEL.

鑑定評価額 1,380,000 円  １㎡当たりの価格 10,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上北郡おいらせ町中下田１４５番６８ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 東5m町道 水道、下水 下田 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした小規模分譲住 宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ町道 交通 施設 下田駅北西方 1.7km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　空地も若干見られる役場やイオンＳＣに比較的近い住宅地域。格別の変動要因はないものの、割安感や底値感 があるため需要は底堅く、当面地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はおいらせ町の住宅地域。典型的な需要者層は当町に居住する中堅給与所得者等の一次取得者層が想定さ れ、同一需給圏外からの新規転入等も散見される。町役場やイオン下田ＳＣ等へ近接した生活利便性が良好な住宅地域 で、底堅い需要が認められ地価は安定している。需要の中心となる価格帯は、土地が１５０㎡～３００㎡前後で２００ 万円～４００万円程度、新築の戸建物件は１，８００円程度と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自用が中心の賃貸市場が未成熟な地域で、また対象標準地の規模が小さく経済合理性を有する賃貸経営の想定が困難 であることから収益還元法の適用は断念した。居住の快適性や生活利便性等が重視される住宅地域であり、取引の意思 決定に際しては代替不動産との価格バランスを考慮するものと認められる。よって、市場の実態を反映した比準価格の 採用を適正妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　おいらせ -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [128.6] [102.0] 100 10,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　当町の人口及び世帯数は共に微増。コロナ 禍の影響が未だ至るところで見られ、景気持 ち直しの動きも一服している。 　役場や商業施設に近接した区画整然とした 住宅地域。北部の住宅地域と比べて割安感が あり、底堅い需要を有している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％