別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 六ヶ所 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   六ヶ所 -1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　橋本　一憲   TEL.

鑑定評価額 6,300,000 円  １㎡当たりの価格 9,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上北郡六ケ所村大字尾駮字野附２４９番２外 ②地積 　(㎡) 692   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅、農 家住宅等が混在する 住宅地域 南西9.5m国道 水道、下水 野辺地 36.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   270 ｍ、南   480 ｍ、北   650 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       680 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 店舗や事業所等が所在する中 心部に近い既成住宅地域。 街 路 基準方位　北　　９ ．５ｍ国道 交通 施設 野辺地駅北東方 36.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの住宅地域で、地域経済の低迷や過疎化等により、住宅地需要は長期的に低迷し、土地区画整理事業に よる新規分譲等の需要は強くなり、一方で当該地域の需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中心部周辺の商住混在地域及び住宅地域である。需要者は村内在住の一次取得者層が中心で、同一需給圏 外からの転入等は少ない。地域経済の低迷等により、住宅地需要は減退しており、少子高齢化で空家が増え供給圧力が 強く、地価は下落傾向である。土地は５００～８００㎡程度で総額５００～８００万円程度、新築戸建物件より中古戸 建物件が多く、１，０００～１，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成住宅地域で、最有効使用及び市場参加者の観点から収益性を指向する地域ではなく、自己居住用を目的とした需要 が中心である。比準価格は実際の取引事例を比較検討して求め、市場性を反映した実証的な価格である。当該地域は快 適性を重視して取引される住宅地域で、自己居住用を目的として取引される傾向にあるため、市場性を反映した比準価 格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東北 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,200 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [103.0] 100 [ 88.6] [103.0] 100 9,140  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当村の人口・世帯数は減少。地価は下落傾向 で、郊外では人口減少・高齢化が特に進行し 、宅地需要は弱い。 中心部に近い住宅地域で、住宅地需要は長期 的に低迷し、当該地域の需要は弱く、地価は 下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％