別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東北 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東北 -3 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　東海林　信行   TEL.

鑑定評価額 2,710,000 円  １㎡当たりの価格 8,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月14日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上北郡東北町上北北１丁目３３番２２１ ②地積 　(㎡) 335   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等の中に水 田が多く見られる住 宅地域 南西6.5m町道 水道 上北町 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 水田のほか、倉庫等も見られ る住宅地域 街 路 基準方位北、　　６ ．５ｍ町道 交通 施設 上北町駅西方 800m 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に水田が多く見られる住宅地域で、当面は現状維持で推移すると予測する。地域経済低迷，過疎化 の進行や少子高齢化等により需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は旧上北町を中心とした住宅地域一円。典型的な需要者層は当地域に地縁あるいは血縁を有する一次取得 者層が想定され、圏外からの新規転入等は殆ど見られない。近隣の市町では、利便性が良好な住宅地を中心に需要が回 復し、地価は横這い傾向にあるが、相対的に利便性が劣る当町に対する需要は弱い。需要の中心価格帯は、土地が３０ ０㎡～４００㎡程度で２５０万～３００万円前後、新築戸建物件は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　一般住宅のほか水田も多く見られる地域であり、アパート等の収益物件は殆ど見られず賃貸市場が形成されていない ため、収益還元法の適用はできなかった。比準価格のみの試算であるが、居住の快適性が重視される住宅地域であり、 自用目的での取引が支配的であることから、市場性を反映し説得力が高いと認められる当該価格を採用し、単価と総額 との関連の適否にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は横這い。地域経済低迷 ，過疎化の進行，少子高齢化等により、土地 需要は全般的に弱い。 旧上北町中心部に近接する住宅地域である。 周囲には水田が多く見られ、住宅地域として の熟成度は低く、需要は弱含みで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％