別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 七戸 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   七戸 -1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　橋本　一憲   TEL.

鑑定評価額 4,360,000 円  １㎡当たりの価格 15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上北郡七戸町字笊田川久保５番８ ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅に、店舗、 事業所等が混在する 住宅地域 南東8m県道 水道 七戸十和田 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   250 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部に近い店舗や事業所 等が混在する住宅地域。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ県道 交通 施設 七戸十和田駅南方 2.9km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心に店舗や事業所等も混在する住宅地域で、旧来の七戸町中心商業地から郊外の大型店舗へ顧客が 流出し、当該地域の住宅地需要は低調で、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は七戸町中心部周辺の商住混在地域である。需要者は七戸町内在住の一次取得者層が中心で、同一需給圏外 からの転入等は少ない。地域経済の低迷等により、住宅地需要は減退しており、少子高齢化で空家が増え供給圧力が強 く、地価は下落傾向である。土地は３００㎡程度で総額５００万円程度、新築戸建物件は見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は実際の取引事例を比較検討して求め、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は賃貸建物を想定し て求めたが、土地に帰属する純収益がマイナスになることが判明した。快適性を重視して取引される住宅地域で、自己 居住用を目的として取引される傾向にあるため、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野辺地 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,700 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [101.0] 100 [ 90.3] [104.0] 100 15,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 七戸町の人口・世帯数は減少。地価は下落傾 向で、郊外では人口減少・高齢化が特に進行 し、宅地需要は弱い。 七戸町中心部に近い商住混在地域で、郊外の 大型店舗へ顧客が流出し、当該地域の住宅地 需要は低調で、地価は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％