別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 野辺地 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野辺地 5-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　青田　淳一   TEL.

鑑定評価額 4,680,000 円  １㎡当たりの価格 19,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月14日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上北郡野辺地町字野辺地６番６ ②地積 　(㎡) 245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 各種小売店舗が建ち 並ぶ県道沿いの中心 商業地域 北14m県道 水道 野辺地 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    90 ｍ、南    35 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  26.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道沿いに各種小売店舗が建 ち並ぶ旧来型の中心商店街 街 路 １４ｍ県道 交通 施設 野辺地駅北東方 1.8km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いに各種小売店舗が建ち並ぶ旧来からの商店街であるが、郊外型店舗に顧客が流出し、商況は低調である 。したがって、商業地の需要も減退しており、当面地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は野辺地町の中心部の商業地域及びその周辺地域一円。需要者は圏域内に地縁を有する個人事業主または事 業法人である。駐車場が充実している郊外の大型店舗への顧客流出により、商況は低迷し続けており、発展する要因は 見受けられないため、既存の商業地の需要は減退している。町内での商業地の取引は極めて少ない状況にあり、需要者 の資金力や事業規模等により取引価格も様々であり、需要の中心となる価格帯は一様には見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 野辺地町の中心商業地域であり、需要側の中心は収益性から判断を行う事業者であるが、自用の店舗等がほとんどで、 空店舗も見られる状況であり、収益価格は試算できなかった。よって、比準価格を採用して、代表標準地価格と規準し た価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　七戸 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,000 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [ 92.1] [100.0] 100 19,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 野辺地町の人口減少、高齢化の進展等があり 、地価下落が継続している。 地域内の土地の利用現況に変化はないが、郊 外型店舗との競争により商況は低迷している 。よって、需要は減退し、地価は下落基調で 推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％