別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 野辺地 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野辺地 -2 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　青田　淳一   TEL.

鑑定評価額 1,760,000 円  １㎡当たりの価格 8,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月14日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上北郡野辺地町字中道２１番５４ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 も見られる新興住宅 地域 南東5m町道 水道 野辺地 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   470 ｍ、南   370 ｍ、北   330 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町郊外の農地や空地も多く見 られる新興住宅地域 街 路 基準方位北、　　５ ｍ町道 交通 施設 野辺地駅北東方 2.9km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 野辺地町郊外の農地や空地も多く見られる新興住宅地域であるが、特段の変動要因はなく、現状を維持するとみ られる。人口減少等により、住宅地需要は減退傾向にあり、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は野辺地町郊外の住宅地域。需要者は、当町に地縁を有する一次取得者層であるが、周辺町村等からの転入 も多少は見られる。当町では、人口減少等により地域経済の地盤沈下が継続している一方、発展する要因が見受けられ ず、住宅地需要は減少傾向が続くと思われる。需要の中心となる価格帯は、土地は２００㎡程度で１８０万円程度、新 築の戸建物件は少ないが１０００万円台後半が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 野辺地町の東方の郊外の新興住宅地域であり、周辺にアパート等の収益物件は見られず、土地取引においては住宅取得 目的の売買がほとんどであり、収益価格は試算できなかった。そのため、居住環境が重視される住宅地域であり、実証 的な比準価格を採用し、さらに代表標準地価格と規準した価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野辺地 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,700 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [101.0] 100 [156.0] [104.0] 100 8,910  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 野辺地町の人口減少、高齢化の進展等があり 、地価下落が継続している。 地域では土地の利用現況に特段の変化はない が、人口減少等により住宅地需要は減退して いるため、地価は下落傾向で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％