別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 野辺地 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野辺地 -1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　青田　淳一   TEL.

鑑定評価額 2,460,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月14日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上北郡野辺地町字鳴沢２７番８ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅に事業所等 が混在する既成住宅 地域 西7m町道 水道 野辺地 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   170 ｍ、南   120 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 生活利便施設との接近性に優 れた既成住宅地域 街 路 基準方位北　７ｍ町 道 交通 施設 野辺地駅東方 500m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 野辺地駅に近接する既成住宅地域である。衰退傾向が顕著であるが、格別の変動要因はなく今後も現状を維持す るとみられる。人口減少等により、住宅地需要は減退傾向にあり、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は野辺地町内の住宅地域である。需要者は当町に地縁を有する一次取得者層であり、周辺町村等からの転入 も多少はみられる。当町では、人口減少等により地域経済の地盤沈下が継続している一方で、発展する要因が見受けら れないため、住宅地需要は今後も減退傾向が続くと思われる。需要の中心となる価格帯は、土地は２００㎡程度で２５ ０万円から３００万円程度、新築の戸建物件数は少ないが１０００万円台後半が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 野辺地駅に近い住宅地域であり、周辺にアパート等の収益物件は見られず、土地取引においては住宅取得目的の売買が ほとんどであり、収益価格は試算できなかった。そのため、居住環境が重視される住宅地域であり、実証的な比準価格 を採用し、さらに前年標準地価格からの変動率をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 野辺地町の人口減少、高齢化の進展等があり 、地価下落が継続している。 地域では土地の利用現況に特段の変化はない が、人口減少等により住宅地需要は減退して いるため、地価は下落傾向で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％