別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 板柳 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   板柳 5-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　工藤　美佐緒   TEL.

鑑定評価額 6,870,000 円  １㎡当たりの価格 13,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北津軽郡板柳町大字板柳字土井３２３番１ ②地積 　(㎡) 494   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） (72,200) 1:4 店舗兼住宅 Ｗ2 銀行、小売店舗等の 混在する既成商業地 域 西10m国道 水道、下水 板柳 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  43.0 ｍ、規模　　       470 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 空地、空店舗が多い中心商業 地域 街 路 １０ｍ国道 交通 施設 板柳駅西方 600m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 今後はさらに衰退していくとみられる。未だ銀行は残るものの、近年、新規出店は見られず、一方で空地が増え ており、地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内商業地域及び住商混在地域一円。需要者は地縁のある事業者、または住宅建築目的の個人。町民の日 用品消費の殆どは国道バイパス沿いのスーパーや大型店、五所川原市のＳＣ等に吸収されている。旧来からの商店街は 廃業したとみられる店舗が多く、また最近は空地も多く、需要は低迷。稀にみられる取引は商業地であっても住宅建築 目的が殆どで、規模２００㎡～５００㎡、総額５００万～６００万円程度と住宅地価格並みの水準となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が形成されていないため、取引事例比較法のみの適用となったが、市場取引は取引相場を重視した自己使用目 的が中心である。比準価格は実際の市場で生起した取引の実態を反映した価格であり、説得力が高い。よって、本件で は需要者の視点から、比準価格をそのまま採用するのが妥当と判断し、代表標準地価格との比較検討も踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鶴田 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,600 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 13,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町は人口・世帯数ともに減少傾向にある。 少子高齢化が進んでおり、住宅建設は昨年同 期比で約３５％減少している。 特段の変動要因はない。上記のとおり空地が 多いが、全般に奥行の長い短冊型の画地が多 く、住宅地としても敬遠されている一因とみ られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％