別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大鰐 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大鰐 -1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　森　政浩   TEL.

鑑定評価額 2,030,000 円  １㎡当たりの価格 11,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南津軽郡大鰐町大字蔵館字山下３６番４６ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートも見られる住宅 地域 東4m町道 水道、下水 大鰐温泉 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   550 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部からやや離れた街路 条件の劣る住宅地域。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ町道 交通 施設 大鰐温泉駅　東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当町では人口減少や少子高齢化の影響により住宅地に対する有効需要は減退している。街路条件の劣る当地域に 対する選好性は弱く、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大鰐町市街地の一般住宅地域、需要者は町内に地縁性を有する一次取得者層が中心である。当町では人口 減少や居住者の高齢化等により地域経済は長期間にわたり低迷しており、中心部周辺の住宅地需要も減少傾向。街路条 件が劣る当地域に対する選好性は弱く、地価も下落傾向で推移している。土地は２００㎡程度で２００万円前後が需要 の中心である。新築戸建物件の取引は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域には古いアパートも散見するが、賃貸需要が弱いため土地に帰属する適切な純収益が把握できず収益価格が試 算できなかった。快適性を重視する住宅地域であり自用目的での取引が中心であるので、比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [117.3] [102.0] 100 11,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大鰐町は人口、世帯数とも減少傾向。高齢化 及び過疎化並びに地域経済の低迷により住宅 地需要も低調に推移している。 街路条件が劣るほか町中心部への接近性もや や劣る住宅地域。人口が継続的な減少傾向に あるなか、住宅地需要も弱含みで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.5 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％