別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 藤崎 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤崎 -1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　久保田　聡   TEL.

鑑定評価額 3,810,000 円  １㎡当たりの価格 11,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南津軽郡藤崎町大字藤崎字村井３０番５外 ②地積 　(㎡) 340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅に農家住宅 等が混在する住宅地 域 南西5.5m町道 水道、下水 藤崎 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 　国道への連絡に優れた空地 も残る住宅地域。 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ町道 交通 施設 藤崎駅南方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　藤崎町市街地南部の住宅地域であるが、特段の変動要因はないものの、弘前市のベッドタウンとしての地位が 高く、値頃感も相まって需要は安定しており、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は藤崎町中心部及びその周辺の住宅地域。需要者は、当該圏域に地縁性を有する一次取得者、または弘前 市のベッドタウンとしての需要も見られる。住宅地に対するコロナ禍の影響は限定的で、利便性良好な地域は値頃感も 相まって、需要は安定しており、地価は横ばい傾向にある。土地は５０坪～１５０坪程度で総額２００万円～５００万 円が需要の中心、新築の戸建物件は、２，０００万円程度が平均的相場である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己使用目的の取引が主で、圏内での取引が比較的少ないものの、信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、周辺 にはアパート等は少なく、賃貸市場を形成するに至っていないため、収益価格は試算できない。よって、市場の特性に 適合し、資料の特性からくる相対的信頼性の高いと認められる比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [116.7] [103.0] 100 11,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　弘前市のベッドタウンとしての需要は認め られ、住宅地の一部地域では堅調な動きが見 られ、下げ止まり傾向にある。 　近隣地域周辺では大きな土地利用の変化は ないものの、底値感から需要は安定し、地価 は横ばい傾向にある。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％