別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 鰺ヶ沢 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鰺ヶ沢 -2 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　佐藤　大   TEL.

鑑定評価額 5,560,000 円  １㎡当たりの価格 13,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西津軽郡鰺ケ沢町大字本町５８番２ ②地積 　(㎡) 409   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗等が 混在する県道沿いの 住宅地域 北東9m県道 水道、下水 鰺ヶ沢 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道沿いに住宅のほか小規模 店舗等も見られる住商混在地 域。 街 路 基準方位　北　　９ ｍ県道 交通 施設 鰺ヶ沢駅　北西方 1.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 　県道沿いの住商混在地域であり、今後も現状を維持すると考える。過疎化の進行により、空地が増加している ため常に買い手市場となっており、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、鰺ヶ沢町の住商混在地域及び住宅地域一円。需要者は当町に地縁を有する一次取得者が大半であり、 圏外からの転入者は少ない。過疎化の進行により空地が増加しているため、常に買い手市場となっており、住宅地の需 要は減退傾向である。需要の中心となる価格帯は、取引件数は少ないがおおよそ規模が約３００～４００㎡で総額４０ ０～６００万円程度である。新築戸建住宅、建売分譲住宅は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　地域内にはアパート等の賃貸物件はほとんど見られず、自用の住宅が大半であるため収益還元法は適用しなかった。 地域では、収益性よりも居住の快適性や生活上の利便性を重視した自己使用目的の取引が大半であるため、地価は取引 価格水準で形成されている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意 し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つがる -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 69.2] [101.0] 100 13,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　人口及び世帯数は減少。過疎化の進行で住 宅地を求める有効需要が絶対的に減少してい る。 　近隣地域及びその周辺で土地利用に大きな 変化は見られないが、一般的要因記載の理由 により地価は下落傾向で推移した。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％