別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 平内 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平内 5-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　千葉　篤志   TEL.

鑑定評価額 2,870,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東津軽郡平内町大字小湊字小湊９２番 ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:1 店舗兼住宅 Ｓ2 小規模な小売店舗等 が建ち並ぶ中心的商 業地域 南東8m県道 水道、下水 小湊 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部に形成された既存の 商店街であるが、空洞化が顕 著である。 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 小湊駅南東方 350m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 空洞化の進む既存の中心的商店街である。商業地域としての形態を維持するのが困難な状況であり、今後徐々に 住宅地域へ移行すると予測する。地価も引き続き下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は平内町の商業地域及びこれに準ずる混在地域一円。需要者は、この圏域に地縁のある個人または事業者 にほぼ限定され、同一需給圏外からの出店は殆ど見られない。旧来からの商店街は、過疎化や国道沿いのＳＣ、青森市 への顧客流出により空洞化が進んでいる。事業の後継者難から供給圧力は強いものの、需要自体がほとんどない。商業 地の土地取引も近年極めて少なく、中心となる需要価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　地域内には貸店舗等の賃貸物件が存在せず、基本的には自用の店舗併用住宅が標準的であり、商業事業者向けの賃貸 市場が成立していないことから収益価格は試算しない。商業地の取引であっても自己使用目的の取引が支配的で、当該 取引価格の水準を指標に価格形成されているのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の停滞や過疎化の進行に加え、国道 沿いのＳＣや青森市への顧客流出等により、 既存商店街は空洞化が進んでいる。 上記一般的要因の影響により、近年、空店舗 がかなり多くなっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％