別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 平内 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平内 -2 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　千葉　篤志   TEL.

鑑定評価額 1,130,000 円  １㎡当たりの価格 6,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東津軽郡平内町大字小湊字新道７６番３ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等も見られる住宅地 域 西4.5m町道 水道、下水 小湊 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   370 ｍ、西   100 ｍ、南   180 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部からやや離れている ほか、狭隘街路が多い既成住 宅地域。 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ町道 交通 施設 小湊駅南東方 1.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、今後も同程度の住環境を維持すると予測する。地域経済の停滞や過疎化の影 響により住宅地需要は極めて弱く、地価は引き続き下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は平内町の住宅地域一円。需要者は地縁のある１次取得者層や分家世帯などが中心で、地縁的選好性が非 常に強く、同一需給圏外からの転入者はほとんど見られない。当町ではコロナ禍の影響よりも人口減少や地域経済の停 滞のほうが深刻であり、住宅地需要も低調である。土地は１５０～４００㎡で１００～３００万円程度が需要価格帯。 新築戸建物件の供給はＳＣ周辺で散見される程度で、近隣地域周辺では近年ほとんど見当たらない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅を中心とした住宅地域でアパート等の収益物件がなく、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算 しない。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的の取引が支配的で、当該取引価格の水準を指 標に価格形成されているのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平内 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [139.3] [101.0] 100 6,330  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町の人口・世帯数は継続的な減少傾向にあ り、高齢化率も４０％を超えた。地域経済の 停滞も相まって土地需要は低調である。 町中心部からやや離れ、狭隘街路が多いなど 住環境は今ひとつであり、上記一般的要因の 影響も相まって住宅地需要は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％